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物业管理公司应该如何收取费用？ 北京戴德梁行物业管理有限公司 深圳 为国内物业管理行业发展的领头羊 ，今年物业管理发展 已经迈入了第二十个年头。在这二十年的发展历史中 ，国内的 物业管理 日益趋向规范化发展。在欧美、港台地区的物业管理 市场 ，自主经营的独立物业管理公司发展迅速 ，政府公屋逐渐 交由独立的物业管理公司管理 ，同时房地产发展商开发的物业 项目也越来越多地委托专业的物业管理公司来管理。国内的物 业管理公司起步较晚 ，除了新兴的专业化管理公司模式外 ， 有相当比重是专业化与行政性管理模式相结合以及房管 局系统为主体的传统管理模式。随着物业管理市场的发展 ，业 主自治意识的越来越强 ，物业管理公司最终要成为开发商或业 主合同方 ，为业主服务 ，对业主负责的服务性行业。而在开发 商或业主选择物业管理公司时 ，往往采用委托、协议或招标的 形式。在物业管理市场竞争中 ，服务质量水平是一个重要因素 ， 价格则是一个敏感的因素。在现行的物业管理模式中 ，物业管 理公司通常采用两种收费方式 ，酬金式和包干式。现就两种服 务收费形式对物业管理市场的影响进行一下分析。 首先 ，让我们对酬金式和包干式的基本要素做简单阐述 ：- 酬金式 ：1物业管理酬金将于服务开始后从物业管理酬金帐 户中直 接扣除 2 物业人员薪津或其他物业管理开支由物业管理 帐户直接扣除 3 如遇管理费帐户收入款项不足支付物业管理开 支的 ，则由发展商垫付最终由业主方支付差额 ； 如帐户有盈余 ，则保留在管理费帐户中 ，做为 以后物业管理的开支留存 包干式 ： 1 每月向开发商收取定额的费用 2 如遇管理费帐户收入款项不足支付物业管理开 支的 ，则由物业管理公司自行支付差额 ；如帐 户有盈余 ，则作为物也管理公司的收益 3 部分发展商向物业管理公司提供物业内的产业 项目供物业管理公司经营 ，所得用于弥补管理帐 户的不足部分 在实际物业管理中 ，两种收费形式存在的现状及对物 业市场的影响归结如下 ： （一 ）在市场竞争中 ，包干式是一种有竞争力的收费方 式 ，特别是针对档次较低的或销售情况较差的 楼盘。 国内现行的物业管理费收取的标准上 ，城市住宅小区的物 业服务管理费由物价部门核定 ；其他高档住宅物业及 字楼宇 的管理费 ，由市场调节 ，政府进行监控。对于档次较低的或销 售情况较差的楼盘 ，开发商往往对物业管理开销及服务质量保 证方面没有把握 ，包干式在收取固定的报酬情况下 ，对物业管 理费实行自负盈亏 ，恰恰迎和了开发商的需求。因此 ，包干式 的物业管理报酬形式较容易在此市场竞争中胜出。而在档次较 高的或销售情况较好的楼盘 ，开发商以及业主方在选择物业管 理公司的问题上 ，往往将物业管理公司提供的服务的档次和质 量以及管理公司在业界的声誉放在第一位 ，在价格取向上更注 重性价比。 按规定 ，如果管理费不足于支付物业管理开支 ，则开发商 需要负责垫付管理帐户不足部分。而在低挡楼盘 ，往往存在管 理费拖欠情况。开发商在业主拖欠管理费并要为空置房屋支付 管理费的情况下 ，为保证自身利益 ，自然倾向于任用实行包干 式的物业管理公司来管理物业。这样一来实行包干式的物业管 理公司获得了物业管理权 ，开发商也将其应负担的责任转移了 出去。但是 ，在管理费收缴不足的情况下 ，物业管理公司是如 何用不足的管理费来保证服务标准的呢？并且是在管理公司的 利润及人员、办公开支全部包含在管理费中的情况下。为达目 的 ，物业公司只有用压缩管理费用支出 ，降低服务标准来维持 赢利。这样 ，物业服务的对象--业主的利益就受到了损害 ，而 物业的保 、增 目的也无法实现。物业管理质量低下必然造 成业主对物业管理公司服务不满 ，从而拒绝交纳服务费 ，造成 管理上的恶性循环。