泉州金爵项目总体规划策划定位书-126PPT.pptx

1;2;3;4;5;6;7;;9;10;11;12;13;14;15;16;17;18;19;20;空间布局：“一湾两翼三带” 　　●一湾：整合强化的核心 ，构成主体以泉州、晋江和石狮主城区为主。 　　●两翼：面向区域的支点 　　环湄洲湾南岸地区的构成主体以惠安、泉港为主。其发展定位为形成区域性石化产业、原料产业基地。作为城市新的经济增长极和未来对接湄洲湾的战略前沿地区。 　　环围头湾地区的构成主体以安海、水头为中心，整合周边城镇组团。其发展定位为泉州现代加工制造业基地的主要组成部分，构筑泉厦、泉台合作大平台的战略前沿地区。 　　●三带：支撑带动的纽带 战略提升带：依托高速公路、区域中通道，连接都市区主要集中建设的组团，作为培育区域服务职能的空间载体。 　　战略预留带：局部利用沿海大通道，形成居住、旅游功能发展带，同时作为城市远景拓展的主要空间。 　　战略辐射带：利用泉三高速公路以及规划确定的其他快速路与主干路，形成面向内陆山区的辐射带动发展带。未来随着海西中心城市的发展，可以进一步发挥泉州对三明等西部山区，乃至内陆省、市、地区的支撑带动作用。 ;22;23;“四纵四横”的商业动脉。 四横即新华路、中山路、温陵路、田安路； 四纵为东街—西街，九一街—庄府巷，津淮街—涂门街—新门街，义全街—泉秀街。 又逐渐形成一些特色商业街。如中山路———旅游购物街，义全街———化工用品一条街，津淮街———床上用品一条街，状元街———酒吧街等特色商业街。;25;26;27;28;29;30;31;32;33;1、拥有大量的、高消费能力的、固定的消费群体。 2、周边交通流畅，私车交通方便。 3、物业品质形象较高，与业态形象相合。 4、有较好的安全感，对投资者和经营户有一定的积极影响。 5、临街面较长，能形成“街”的气候。 6、是集合主题式与社区商业为一体的综合型商城,具备规模大、业态全等特点。　 7、“龙泊湾”创造的就是一种大“社区商业中心”的模式，意味着它可以为周围众多社区业主所共享。;1、体量明显偏大。 2、位置较偏，市场培育期较长，前期商业气氛冷清。 3、营运问题。两厢商业街是按三层同时营业设计，不同楼层商铺面积功能不一样以适应不同业态的要求，　但是，实际营运的过程可能是：先一层外街、后一层内街，再二层，最后是三层，运营管理具有一定的难度。 4、招商的压力。 5、经营管理的矛盾。如此大的商业街可能需要一个比较好的经营管理商来管理，这是本案必须要考虑的。;1、股票市场一直高涨，投资不动产成为多余资金的重要选择； 2、市政府各职能部门相继迁往项目附近； 3、大型新社区正在形成； 4、社区商业投资的稳健回报已得到市场的多方认可； 5、区域市场商业盘投放的量少，一定程度上缩小了客户的选择范围； 6、目前商业格局不成形，更有利于打造一种全新的商业模式。;1、国家宏观政策的调控，对房地产投资的消极影响，造成投资者持币观望； 2、一般住户都有两套以上住房，小区业主因本案的各项配套设施未完善，近两年内入主率将很低，本商业街将没有足够的人流量来支撑； 3、购物型商场式的内街设计，造成较高的分摊，又作为社区型商业出现，商业不知如何来加以准确定位及经营；;缺人气 缺人流 缺信心 缺气氛 缺产品刺激力 缺商业支撑力 ;通过构建商业分析模型，我们将找出最适合本项目的商业业态： 拦截型商业：距离是消费者选择该类业态消费场所的第一考虑因素，常见的业态是日常快速消费品零售及服务； 替代型商业：经营具有一定差异化的产品，对比各种综合因素形成的比较优势决定消费者是否选择该类业态的消费场所，常见业态是休闲娱乐、生活耐用品零售的集中商业，如购物中心、中型超市等； 目的地型商业：以其特色或专业性吸引消费者慕名而至，常见业态是特色商业和专业市场，如如特色餐饮、酒吧、美容Spa 、娱乐场所等。;根据本项目区位和周边商业环境，拦截型与目的地型商业是本项目商业适宜选择的业态类型，并在目的地型商业有发挥空间。;邻里商业业态：满足社区居民的基本生活需要;项目特点;特色商业业态：应有足够的特色和吸引力使大泉州区域的人群克服距离感来此消费; 基于项目的实际情况，我们需要一个全新的战略定位全新的营销模式，聚集人气，聚集信心，将影响力辐射全市乃至全省，提出如下市场定位：;招商目的：完善小区的配套项目，满足居民日常生活需要 经营项目：咖啡吧、中西餐厅、超市、邮政、银行、美容美发、药 店、通讯、汽车美容、影楼、音像店、干洗店、修理行、 文印店、西饼店、鲜花礼品店、书店、服饰店、精品店等、 ;招商目的：满足附近政府、私营业主