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荆州房地产市场调查报告 目录: 、荆州宏观经济分析及房地产市场整体概况 1.城市经济及产业特征 2.城市人口 3.居民收入 市场供需 、区域楼市研究 、市场总结及项目建议 荆州宏观经济分析及房地产市场 整体概况 城市2011年-2014年荆州经济增速保持高速增长,但三产中 经济第一产业占比仍旧较大,为传统农业大市;荆州GDP增长情况荆州三产变化情况 产■二产■三产 400 DP104312196021334931480.49 10.40 ●204年荆州在全国经济下行的情况下仍然保持了近双位数的增长速度,难能可贵, 显示了荆州经济充满活力 ●近几年荆州第一产业占比持续下降,二、三产业日益增长,经济结构日趋合理,但 第一产业占比仍旧偏大,为传统农业大市;对房地产市场发展而言意味着未来市场需 求潜力较大; 城市荆州市人口自然增长率一直保持在稳定增长的态势;常 人口住人口的增长,从而使住房面积的需求增加; 2011-2014年荆州常驻人口增长情况(万人)荆州中小学入学人数变化情况(万人 中小学入学人数 573.94 1714 571.94 20 011 ●荆州常驻人口年均增长1.34万人,结合户籍人口658.45万人及人口自然增长率6.31‰ 来看,常驻人口每年应增加4万人,常住人口的增长相对减少从而显示荆州仍然为人口净 流出地区,荆州并不拥有经济发达城市的产业发展水平和公共服务资源,从更为精准的 中小学入学人口递减情况更能显示出人口的外流型; ●但荆州人口基数大,常驻人口保持增长,伴随着城镇化水平的提高,预计住房需求仍能 够实现稳定增长态势; 居民近年荆州居民收入增长较快城镇居民人均可支配收入和农民人均 收入纯收入均实现了近双位数增长,与河南省辖市相比,处于上游水 2011-2014荆州城镇居民人均可支配收入 150014001201.州农民纯收入 20.00 130% 3.70 15000 0.0% 10000 00 5.00 0 2011201220132014 各市农民纯收入对比 15000 可支配收入的增加使得荆州市人 10730 民更加关注生活质量的提高,首 802 当其冲的就是住房环境的改善 这为荆州市房地产市场发展提供 了先决条件。 商丘驻马店新乡许昌焦作荆州 市场2014年是荆州城区不折不扣的投资井喷年,投资增速达 需到销售增速的3倍以上,市场供求比严重失衡; 如中202年来州减区商品房燃售面积 2015年各区供应增量(万m) 合计任公提业业用网不 (万m)·销售面积 30120521323 开发区沙市区沙北所区荆州区荆北新区 计和下●近两年荆州城区商品房年销售面积增长率在39%左右,而204年城区房地 产投资额增长达到惊人的127%,投资额增长率是正常销售额增长率的3.2倍 市场供求比失衡; 同船长 ·伴随投资增长率的大幅提高,荆州市招投标信息网、城乡规划局网公布的 资料,2015年将上市的商品住宅项目(包括老盘续期)48个,总建筑面积 22万平方米:产业地产项目4个,总建筑面积69.59万平方米 会计任宅力公怙商业兰业用三位 2212221.4 从在售楼盘存量看,到2014年12月底止,荆州城区批准预售商品住宅存量 约220万平方米,比上年年末增加1倍,可供城区销售一年有余 4年:4恩 5的印 年入市商品房体量两者相加达到986.22万m 供求比达到近5:1,可供销售5年左右,市场呈现严重的供大于求态势 荆州房地产市场总结: 口荆州市近些年经济保持高速增长,2012年荆州高铁站的开通,给荆州经 济发展打入了一个强心剂;但荆州经济基础薄弱,第一产业仍占有大的比 例,二、三产业不发达,城市吸附力不强,未来潜力较大 口作为传统的鱼米之乡,荆州农民纯收入、城镇居民收入保持较高水平, 居民收入的增加有利于提高置业需求,促进房地产需求的持续增长; 口荆州市总人口基数大,房地产销售面积保持较高水平,正式看好荆州市 13、14年市场表现,金源、恒大、万达、绿地等各大地产大鳄纷至沓来, 再加上本地翘楚卓尔等房企的入驻,荆州房地产市场发展进入到了一个新 的阶段,14年房地产投资迅猛发展,市场呈现严重的供大于求状态 二、区域楼市研究 板块依据现阶段地产布局及城市发展历程可将城市划分为六个 划分区域 借助高铁站的建设,荆州门户 荆北新 未来荆州区政务中心及商务中心 以教育科研,高新技术产业,生 活居住为主要功能 武德板 二广高速穿越而过,以客运交通 南规)∠ ,商贸物流,生活居住为主要功 城市新中心,主体功能:市级行 政文化中心,商业中心 核心商务区,以商贸金融、行政 5大⊥ 办公、文化娱乐、生活居住为主 要功能 依托工业开发建设,完善配套 多大型社区 目前