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产品管理产品规划某市大唐四期大唐国际产品定位及 建议 52 页 3M 大唐四期地块 产品定位及建议 沁搏房产 2006 年 9 月 20 日 目录 市场篇 上海整体办公楼市场 浦东办公楼市场 项目篇 项目概况 板块分析 交通分析 整体 SWOT 分析 重点个案介绍 定位及建议篇 产品定位 建筑形态 立面建议 面积及价格定位 客户定位 市场篇 一、上海整体办公楼市场 1 、2005-2006 一季度办公楼价格月度分析  价格最高点出现在 2005 年的 10 月，成交价格达到 17533 元/平方米，价格最低点出现在 2005 年的 2 月，成交价格为 11008 元/平方米，相比最高点下降了 37.21％。  06 年 3 月，上海办公楼成交价格为 12667 元/平方米，与去年同期大致持平，，主要原因是 没有新增高端项目，高端项目成交比重小，而同一时间价格较低的物业成交放量，从而拉低了总 体的价格。 月度价格受成交重心变化走势跌宕起伏 图 1-05 年 1 月～06 年 3 月上海写字楼价格 走势图 2.供给分析 从上海房地产交易中心的数据看，销售型办公楼在 04 年供应量就已达到 105.6 万平方米并， 而 05 年的总体供应量更达到 146.9 万平方米，与 04 年相比增长 41.3 万平方米，年度增长率 达到 39% 。2005 年办公供应增长迅猛 图 2-04-05 年度办公楼成交量分析 从 2005 年月度供应量走势来看，上半年基本保持在 5-10 万平方米左右，下半年则大幅放量， 月供应量均在 10 万平方米以上。而在年初、年中和年终的 1 、6 、12 月更集中放量达到 20 万平 方米。 月度供应保持平稳下半年开始放量 图 3-上海市 2005 年销售型写字楼月度批准预售情况 3 、需求分析 从上海房地产交易中心的数据看，2005 年上海销售型办公楼的预售登记面积为 161.4 万平方米， 比 04 年增长 6.5％。 年成交总量略有上扬 图 4-上海市近 2 年销售型写字楼预售登记状况 销售型写字楼市场保持强势需求，一方面得益于办公楼租赁市场的持续走好，另一方面在 2005 年宏观调控之后，在住宅投资受限大幅受挫的状况下，销售型办公楼市场并未受政策影响，反 而顺其自然的成为投资资金重要的渠道选择。 月度供应保持平稳下半年开始放量 图 5-上海市 2005 年销售型写字楼月度成交状况 4 、供求对比分析 05 年上海市销售型办公楼全年供求比为 1 ：1.10 ，整体表现为供略小于求状态，同比去年的1 ： 1.44 的严重供不应求有所好转，主要得益于在需求量保持微幅增长的状况下，2005 年销售型办 公楼供应量的放大缓解了市场中的强大需求。 图 6-上海市近两年销售型写字楼供求状况 从 05 年销售型办公楼的月度供求走势来看，上半年的供求比变化幅度较大，而到了下半年，随 着宏观调控政策的日渐明朗，供求比基本保持均衡，没出现大幅度波动。 图 7-2005 年 1～ 12 月上海销售型办公楼月度供求比 销售型写字楼售价走低 写字楼外围化 由于办公项目外围化影响所致，中心城区办公项目数量逐渐减少，供应项目由核心城区向外围扩 散，导致成交价格出现较大幅度的下跌。 5 、未来价格走势预测  未来办公楼价格走势既取决于宏观调控政策的状况以及强度，又取决于市场供求力量的对 比。  从 2005 年的土地供应来看，商办项目预计总量超过 200 万平方米，而目前在建办公项目总 量也接近 220 万平方米，2007-2008 年之间将是这些项目的集中上市时期，未来销售型办公楼市场 竞争将会更加激烈。  就未来几年需求来看，宏观经济的持续增长，由此引致出本土企业对办公楼的需求以及国际 投资者对于上海办公楼的看好将促进上海办公楼市场的稳步发展。  综合上述因素，市中心的办公楼售价将有望进一步走高，而次中心和远郊办公楼市场却由于 其大量的供应量和外围化而走低。 6 、租赁型甲级写字楼 2005 年租金价格持续上扬再创新高 图 9 图 8-00-0