大连西山乐百年项目全案营销战略_125PPT.pptx

柳园三分，静幽独善可淡定天下西山百年，红尘大隐唯虚邻四方;第一部分 人宅相扶 感通天地 西山乐百年项目全案营销战略;人宅相扶 ;一，中式别墅部分;知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。 —《孙子·谋攻篇》;知 彼 篇;一、我们如何选择我们的客户 客户群定位市场前提：市场所需（空白） 竞争者所弱（不足） 自“我”所能（达到） 以上三个方面的交叉点就是本项目目标客群定位的前提。;二、他们是怎样一群人;我们不是文化人的后代，但我们要做文化人！ 拥有较高的财富积累，附庸风雅的东北三省等北方区域外省市的富人;个案三;在中国工作，在中国居住！ 常年在大连工作的日本、韩国、东南亚等亚洲近邻国家的外籍人士;中国已经成为当今的世界大市场，所以你一定要是个中国通！ 在连投资的欧美企业驻连高级管理人员 ;知 己 篇;一、SWOT矩阵分析;图1;O势和T势折冲概率表;图2;;产品定位: 新中式别墅——集居住、度假、休闲、投资于一体、充分体现中国传统建筑的精华，巧妙组合各种特色建筑符号，借用川西民居组团、江苏民居组团、云南民居组团、唐风建筑组团、汉代建筑组团风格，在各种原有地方风格上加以创造和发展；外观古朴，住宅内部强调实用性，采用现代智能配套等相关设施，力求合乎现代人生活习惯，达到现代人的理想生活标准。 ;产品借鉴: 上海新天地案例;两军交战，勇者胜，攻城为下，攻心为上，人亦然！ —《孙子·谋攻篇》 ;攻 心 篇;项目营销策略 一，产品形象包装策略：;围档;道旗;先行建设会所（营销展示中心），体验区（样板间区），建筑风格、内部装饰;二，媒体策略： 1,企业的包装（悦泰林里案例）：;2,社会责任感（安达案例）： ;3,企业公民意识、 对于社会的感恩及回馈 （新希望案例）：; 1,炒热版块（府佳名都案例）， ;2,炒热概念 ;3,文化借势 ;万科“溪之谷”PK乐百年“桃花源”：;日益泛滥的西班牙风情和日益成熟的中式风情的大比拼；;四，展会策略： 春、秋展会的利用 专项费用 促销活动 高端展示;;;三，物业管理公司的安排;二，养老产业部分;项目市场调研数据分析;从学历上看，被调查的人中，大专以上文化程度的占26.4％，比2006年的统计数字增加12.6个百分点；中等文化程度的占44.2％，比2006年的统计数字增加14.8个百分点：小学以下文化程度的占29.4% ，比2006年的统计数字下降26.6个百分点。 　　;从工资收入上看，有离退休金收入的老人占94.7％，人均每月1497.40 元，月离退休金2000元以上的占38.9％；无工资收入的老人占5.3％。在2006年的统计数字中，有退休金收入的老人占72％，人均每月仅518.33元，无退休金收入的老人占28％。 2006年入住福利院的老人中月工资超过1000元的仅有2人，目前入住老年公寓老人的个人经济状况显著提高。 ;有70.7％的老人“用自己的离退休金支付养老费用”，18.8％的老人是“离退休金加子女资助”，10.5％为“子女亲属或单位交费”。 2006年福利院的老人中有68％的“用自己的退休金支付养老费用”，4％的老人是“退休金加子女资助”，由“子女亲属或单位交费”的占28％。 　　;入住养老机构是对生活的一种选择，22.4％的老人是因为“喜欢养老院的生活”，比2006年的统计数字增加5个百分点，因为“子女没时间照顾”的占53.6％,与2006年的52％基本持平。其他的人住原因有身体原因疗养的、短期旅行的（包括外地老人夏天来连、本地老人冬天为取暖而入住）等。 ;由于大多数老人自愿选择了养老院的生活，所以有62.8％的老人对“目前的生活感到满意”，比2006年的满意度提高了2.8个百分点；能够接受的占22.7%，没办法只能住在这的占11.9%，感到不满意的为“2.6% ”，在2006年中，“对目前生活不满意”的占6％。 ;入住老人中男性占51.4％，女性占48.6％。2006年福利院的统计数字为男性老人占56％，女性老人占44％。两者对比可看出男性老人入住率始终高于女性老人，说明单身的男性老人更需要别人的照顾。;入住老人的平均年龄为76.4，比2006年的平均年龄下降了2.18岁。其中70岁至89岁年龄段的占到65％，是选择养老院生活的主要群体。60岁以下和90岁以上的较少。;在“您最关注的问题”的选项中，有44.9％的老人将“价格是否能接受”列在第一位，对“养老院医疗