广东省三旧改造政策解读及实操参考课件.pptVIP

三旧改造典型城市的操作流程 ? （一）专项规划编制 调查摸底、编报《 “ 三旧”改造规划》、《年度“三旧”改造实施计划》、 《 “ 三旧”项目改造方案》（各街镇组织编制年度“业主自行改造”《 “ 三旧” 项目改造方案》），本级政府组织相关部门组织编制年度“政府征地改造” 《 “ 三旧”项目改造方案》） ? （二）两轮征询 第一轮征询：改造意愿征询。同意改造的居（村）民应达到 2/3 以上。 第二轮征询：《拆迁补偿安置方案》征询。在规定时间内，签定拆迁补偿 安置协议的居（村）民应达到 90% 以上。 改造主体应制定《拆迁补偿安置方案》，广泛征询意见后报区政府批准实 施。 ? 2 、行政裁决 对在拆迁时限内不签约的被拆迁人，改造主体根据两轮征询意见和征（收）地批准文件，向区 政府申请行政裁决；不服从行政裁决的，区政府可以责成有关部门行政强制执行。 ? 3 、权属调整 “三旧”改造可以在国有土地上实施，也可以在集体土地上实施，但由于国有土地可以进行商 品房开发，所以政策运作空间更大，更能产生经济效益，更能吸引社会资金。二线城市和一线城市 老城区不同，二线城市旧圩镇土地性质比较复杂，既有国有土地，也参杂着集体土地，虽然圩镇商 业开发条件较好，但存在集体土地就难以运作 旧城镇范围内的土地应全部转变为国有建设用地。将集体建设用地改变为集体经济组织为使用 权人的国有建设用地，经批准后可以暂缓交纳出让金，区国土局核发国有《土地使用证》，在土地 转让或公开出让时补办土地出让手续并补交出让金。 纳入政府征地改造的旧城镇和旧村庄，土地通过征收、收回国有土地使用权纳入政府储备：应 通过土地公开市场重新出让。公开出让时，可以“拆建打包”一并确定改造主体。不纳入政府储备 的旧村庄和旧城镇内原集体土地，集体经济组织可以采取“拆建打包”，通过土地公开市场转让、 协议转让、土地使用权入股等方式，与其他单位合作，按改造规划实施开发，配建公寓式安置房。 安置房由区国土局核发国有土地《房地产证》（注记未办国有土地使用权有偿出让手续），房屋转 让时，按基准地价的 30% 缴交国有土地出让金。 不纳入政府征地改造的旧村庄和旧城镇内集体土地，可以自愿转为国有土地，旧村庄也可以保 留集体土地性质。可以采取公开出让、协议转让、土地使用权入股等方式，与其他单位合作开发除 商住房地产以外的项目，配建公寓式安置房。安置房由区国土局核发集体土地《房地产证》。 ? 4 、对被拆迁人的补偿安置 拆迁国有土地房屋补偿 = 市场评估价 + 套形面积补贴 + 改造奖励 + 搬迁奖励 + 临迁费。 拆迁补偿安置费预存制度：改造主体应按经批准的《拆迁补偿安置方案》 确定的将拆迁补偿安置费足额存入银行预存账户，由街镇、改造主体共同监 管。 拆迁集体土地（含自愿转为国有土地）住宅房屋补偿：（ 1 ）先补偿，再 用补偿费买安置房；（ 2 ）根据当地住房面积、改造成本、分户后人口等因素 综合确定补偿安置基准建筑面积，分户后房屋确权面积不足基准建筑面积的， 按基准建筑面积安置；超过基准建筑面积的部分，货币补偿。 ? 5 、安置区建设 相对集中，统筹规划为集城市房屋拆迁安置房、集体土地房屋拆迁安置房、 经济适用房、廉租房等功能于一体的综合性新社区，并充分利用已建成农民 新村的空置房，就近安置被拆迁户。 ? 6 、城乡建设用地增减挂钩 拆旧建新需要腾挪用地，适用“城乡建设用地增减挂钩项目区”，申请建设 用地周转规模指标： 3 年复垦，归还建设用地规模指标。 ? 7 、“三旧”改造土地出让金 2010 年 7 月 1 日起执行，广州国土房管局制定的《关于调整我市国有建设 用地使用权出让金计收标准的通知》规定，广州“城中村”改造安置房交易 转让时，只需按相应用途基准地价的 30% 计收土地出让金。在“三旧”改造 政策支持范围的城中村改造，按土地纯收益的 50% 计收土地出让金； 东莞市，原本“三旧”改造按照全市地价水平和前三年有形土地市场的 成交地价，将全市分为三类地区，每类地区固定补缴土地出让金标准。其中 第一类镇街为 1000 元 / 平方米，第二类镇街为 600 元 / 平方米，第三类镇街为 400 元 / 平方米。今年 4 月份调整后，这一费用将不折不扣地打 7 折，打折过后， 第一类镇街为 700 元 / 平方米，第二类镇街为 420 元 / 平方米，第三类镇街为 280 元 / 平方米；而对商业改为商住用途的，补缴土地出让金同样将打 7 折 —— 第一类镇街从原来的 500 元 / 平方米调整成为 350 元 / 平方米，第二类镇街从原 来的 300 元 / 平方米调整成为 210 元 / 平方米，第三类镇街从原来的 200 元 / 平方 米调整成为 140 元 / 平方米。 ? 8 、关于旧厂房改造