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房地产联合开发方案 作者：朱延桢 时11:2011-11-06 查看(0)评论(0) 房地产联合开发方案 房地产联合开发可以充分利用合作双方或各方的资源优势，通过优势互补在合 作中充分实现各方利益的最大化，是一种房地产开发中利益分享、风险共担的 良好机制， 但是，联合开发的周期漫长、内容庞杂等特点，使得联合开发的风 险愈加体现出来，投资方的风险控制和利益保障是合作的重点之处，现提供联 合开发方式提出如下 方案，并进行逐一分析，望能够得到认同。 一、联合开发的方式 方案一、以变更土地使用权方式 此方案是将土地登记的使用权人变更为投资方名下，由投资方主导开发事宜的 方式。投资方可以充分控制项目开发过程中的风险，并能保障投资成本和利润 的顺利回 收，供地方也可按约定取得既得利益， 但是，该方案开发的投资较大, 由丁土地开发牢牢控制在投资方，其开发运作消耗的财力和精力较大，联合开 发过程中所产生的运作风险需要进一步控制。 方案二、投资方作为共有权人方式 此方案是将土地登记的使用权人变更为双方名下，双方共同出资、联合开发的 方式。双方以共同名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有或按份共有， 共同取得 立项和规划部门出具的规划用地条件，双方的合作基础是共同出资， 共同管理，共同决策(或按出资比例)，此种合作方式将土地变更为共有，进 一步保障投资方的 利益回收，其关键在丁双方的日常管理和决策，比如双方应 制定日常的人员配置任用制度、财务制度、重大事项的决策制度。该种开发模 式是人合形式，双方合作的 当事人在合作中往往具有决定性作用，否则双方的 合作很难进行。 方案三，一方出地，另一方投资方式 此 方案是在不改变土地使用权人基础上的合作方式，投资方只是提供项目所需 资金、技术等支持，其付出的精力较少，该方案主要建立在投资方对供地方的 高度信任， 但对丁投资方的风险较大，项目的运作无法控制，有可能基丁供地 方资金和管理欠缺而成为烂尾楼，因此，为了确保投资方的利益，若使用此方 案运作，需要供地方 提供相应第三人担保，或在土地上设立抵押权利，若出现 合作风险，则投资方可以抵押权对投资所产生的债务优先受偿，最起码可以取 得与投资等值的土地，避免投 资无法收回的局面。 二、需要注意的问题： 就是在审查开发商提供的项目相关资料时，一定要仔细分析和计算整个项目最 终需要的工程预算（分可行性研究投资估价、初步设计的概算、施工图设计预 算、合同实施的结算造价和竣工验收的决策造价 5种类型），准确掌握项目预 算金额，分析所投资的金额占总预算的比例，把握投资额能否将该项目完成， 即便是合同约定不需投资方负责募集短缺的资金，但在开发商 表示无法募集到 时，该工程的工期必然会受到严重的延期，而作为投资者，当然是追求资金回 笼越快越好，因此，工程预算是对项目风险分析的重要环节。 3、注重利润分配方案 1） 、实物分配 2） 、利润分成 3） 、出资一方享有租赁权 综上所述，联合开发方案注重的是前期风险控制和可行性分析，而联合开发过 程中的出现的细节问题需要跟进，及时发现及时处理，因此，联合开发的前期 注重方案，中后期注重细节，这样才能切实维护自身利益。 三、联合开发的管理机构 即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构。其职责是协调双方的关系， 对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公（转 载自中国教育文摘 http://www.edU 请 保留此标记。司的最高区别在 丁它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力， 也不能对立承担民事责任。实践中，曾出现过某建筑施工 企业将某项目的联建 办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则 案例就不那么简单了某项目联合开发双方组建的联合管理委员会” 不但行使 内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了建筑工程施工合同》 最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情 况,联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有活晰的认识，并且注意避 免对外使用联合管理机构的名义。 按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用丁相对简单的项目。 2、不成立联合机构。 四、项目合法性考察： 这 是介入房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的 成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权； 二双方至少一方具 有房地产企业开发资质；三有该项目已经相关主管部门的行 政批准。具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律 保护。当然，实际上，光看 以上几个方面是远远不够的，比如说，经常会有房 地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改，如果私 自更改不能获得政府的认可，则房地