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商业地产失败案例总结 2013-428 商业地产失败的几类主要原因 定位错误 整体定位错误:通常表现为规模过大、档次过高 √商业业态的定位和整体定位不匹配 规划设计问题 没有专业商业地产方面的规划设计团队,也没有委托优秀成熟的商业 规划顾问 ˇ漠视商家和消费者的需求,动线、荷载、层高、进深、强弱电系统、 立面设计等不合需求 资金问题 仅依靠自有资金及银行贷款,后续开发资金不足 无专业的运营管理团队 商业项目开发与企业的核心能力不匹配 商业地产失败案例 北京SOHO尚都 无主题、无主力店、无商业管理共 性 北京恒基购物中心 定位飘忽,五年三变脸 贪 大 上海松江ma 开发商无经验,土地权属不清 没 上海虹桥购物乐园 规模过大,且不符合政府规划 明 白 成都熊猫城 定位宏大、领先当地市场数十年之久千 东莞华南mall 区位先天不足、前期定位贪大求全么 商业地产失败案例 北京SOHO尚都 无主题、无主力店、无商业管理 位于CBD西北角 朝外商圈、建国门商圈和 国贸商圈三圈交汇处 占地面积:22公顷 建筑面积:17万平方米 商铺400余个 写字楼270个办公单元 发展商:SOHO中国有限公司 物业管理:港铁(北京)房地 管理有限公司 建筑设计:国际建筑工作室 商业地产失败案例 北京SOHO尚都 无主题、无主力店、无商业管理 开发运营模式 由于商铺散卖,租金前期由业主确 目标客户瞄准投资客,将产品定位 认,不同位置店铺租金差异较大 为投资品,通过媒体炒作以高价将 商铺销售,获取开发利益最大化。 由于产权分散,开业率过低,西塔 部分开业时,商铺的入驻率不到 50%,南北塔商铺开业率只有20% 左右,而且部分商铺处于装修阶段, 为了配合写字楼和区域的商务氛 管理比较混乱 围,项目 OHo尚都”进行命 业主闹事引起的舆论不良影响等多 名,并没有鲜明的购物中心概念, 种原因,经营状态没有获得根本性 不容易引导顾客进入场地消费。 的改变 商业地产失败案例 北京恒基购物中心定位飘忽,五年三变脸 地处建国门内大街 交通便利,位置优越 地上27层,地下3层 建筑高度97米 甲级写字楼+豪华公寓+酒店+ 地上三层地下两层的购物商城 购物商城超过八万平方米 拥有600个地下停车位 购物中心经营状况不佳 一直仍然处于调整当中 商业地产失败案例 北京恒基购物中心定位飘忽,五年三变脸 经营情况: 定位不清: 全部为开发商持有租赁型物业 开业不到3年,恒基购物中心经历 商场经营,多收钱,不如多放租,但了三次“变脸”,从最初的顶级百 其开业初商城对外的租金报价为30美货零售店到向国际水平看齐的高级 金上下,显得高不可攀 零售店,又到小商品批发市场的入 车位规划严重不足:高档商城,选好驻,定位飘忽且变化太快,商家和 位置,不如有多车位,恒基中心车位、消费者不明白恒基购物中心的定位 尤其是地面车位缺少成为进一步发展究竟在在哪里 的制约。 主力店的经营不稳定: 开业之初人流稀少:恒基商城北是北恒基燕莎百货由于前期的定位不准 京站地铁与长安街客流的必经之地, 确,造成的经营业绩不理想,也在 但开业很长一段时间每天的客流不超不停的调整中,这就给购物中心整 过5000人 体的稳定带来较大的压力 商业地产失败案例 上海松江ma 开发商无经验,土地权属不清 总投资18亿元 占地150亩 购物中心建筑面积28万平方米 客运中心建筑面积10万平方米 拥有社会泊车位1300多个 项目长期处于烂尾状态 仍然沉陷于项目的权属纷争当中 松江客运中心暨大型购物中心 位于松江新城北大门 商业地产失败案例 上海松江ma 开发商无经验,土地权属不清 影响本项目开工最核心的原因之 开发流程没做对 是开发商与当地政府的利益博弈招商在前非常重要,而该购物中心的 (土地权属不清) 前期规划和招商方面有致命伤,是先 开工后招商,建到一半再招商 前期定位与规划不当 项目建筑设计和结构设计没有研究主 松江当地常住人口最多30万人,购 力店的要求,而是按普通公建标准建 物中心20万平方米就行了,但是当 设:每层荷载统统500公斤,层高也 时的开发商设计每层6万平米,建8 全部一样,这与主力店的物业需求严 层,规模太大,无法吸引和聚集客 重不符:超市至少要1吨承重,建材 流 要4吨,图书要2吨,根本就无法改, 结果主力店招商十分困难 商业地产失败案例 上海虹桥购物乐园 规模过大,且不符合政府规划 号称亚洲最大的购物中心 占地面积8万平米 建筑面积40万平方米 其中购物中心33万)+酒店 商务公寓 宣称将建2000个车位,是 上海市停车位最多的大型 购物中心 位于上海市闵行区虹桥镇 吴中路和虹井路交汇处 五年不到的时间里两度烂尾,现仍处于长期烂尾状况