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成都超高层物业市 场研究报告 成都超高层物业研究报告 一、概况 1、 超高层物业界定 对于超高层物业的界定，不同国家和地区有不同的规定 ，我们国 家对主体建筑高度超过 100米（或34层）的建筑归入超高层的范畴 俗称”摩天大楼”。 （超高层物业的建筑设计规范 ？或要求?） 120米之内的超高层 结构等级跟100米的一样，结构成本增加 能够忽略 消防设备方面成本增加为总体 3%左右120-160米的超超层增 加的结构成本一般为 15%-20% 超过160米的就达到30%了越往高增加的就越多 2、 超高层物业特点 人优点 ?中国是一个人多地少，特别是建设用地十分紧缺的国家 超高层建筑的兴建，能够提高土地的利用率，一定程度上 缓解土地的紧缺问题； ?高层建筑是一个国家和地区经济繁荣与科技进步的象征 特别是超高层建筑更是一个地区的标志 ； ?超高层物业具有无遮挡、景观视野开阔的优势 ； ?超高层物业在水系统、配电系统、新风系统、强弱电系 统等大量运用智能化技术，能够大大提升物业品质，提升 物业的安全性能。 4缺点 ?增加消防楼梯、避难层等导致公摊较高 ，得房率仅在 70%左右； ?超高层相对普通高层物业来说，成本将会增加15%-25%, 客户对价格较为敏感的情况下 ，销售价格可能与普通高 层相差不大，可能导致成本增加而销售价格不能相应上 涨的情况； ?超高层建筑多为方形或长方形设计 ，可能导致异形房的 增加；由于超高层建筑需要对阳台进行封闭 ，因此通透性 较差； ?电梯的安全系数是值得关心的一个方面 ，同时可燃材料 的增加使得安全成为超高层物业最大的一个问题 ； ?虽然便于统一管理，但后期运营、维护成本较高； ?开发周期较长，对开发商开发团队要求较高。 二、国内外超高层物业发展状况 （当前最高的十大建筑?） 战后，美国的摩天大楼鳞次栉比，竞相拔地而起，各大财团纷纷宣 布建成世界最高大厦。当前，这种”摩天大楼情结”似乎已传染到了 亚洲。因此从美国纽约到日本东京 ，香港到国内一线城市，超高层建 筑成为了国际大都会的标志。 国内一线城市的北京、上海、深圳和广州等城市来看 ，超高层 物业众多，已成为城市现代化的标志，成为城市建筑当中的主流。国 外和沿海一线城市居住超高层物业与住别墅一样 ，已经成为代表身 份象征。 超高层物业的发展与经济、社会发展水平有极大的关系 ，下面 我们将经过城市定位、 GDP总量、城市化率和人口密度等方面分 析这些因素对超高层物业发展的影响。 1、城市发展定位 城市 2020城市总体发展定位 深圳 创新型综合经济特区、华南地区重要的中心城市、 与香港共同发展的国际性城市 广州 东南亚地区的政治、经济、文化父往中心 上海 国际金融中心、国际航运中）L、 北京 全国的政治中心、文化中心 ，是世界著名古都和现 代国际城市，建设世界城市 成都 中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力 最强的现代特大中心城市 重庆 重庆市是中国重要的中）L、城市之一 ，国家历史文化 名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造 业基地，西南地区综合交通枢纽 杭州 长江二角洲的重要中心城市 ，浙江省的政治、经  济、文化中心 南京 长二角承东启西的中心城市 （为-2030年规划目标） 武汉 全国城市圈第一层次的前列 ，是中西部重要的先进 制造业中心和现代服务业中心 ，在中部崛起中起着 主角地位的取具头力取具活力的城市圈之一 青岛 中国东部沿海重要的中心城市 ，国家历史文化名城； 国际港口城市、滨海旅游度假城市 福州 经济繁荣的领车城市，生活舒适的宜居城市，环境共 融的山水城市，人文和谐的文化名城 北京、上海、深圳和广州利用地理位置优势和发展优势 ，国际 性大都市是她们的发展目标 ，从而带动了现代化、国际化标志的超 高层物业的发展。而其它城市都为区域中心 ，同时也因为经济、社 会发展相对滞后，因而超高层物业的发展落后于一线发展城巾 2、经济发展水平越高，超高层物业越多 16000 14000 12000 亓 10000 8000 6000 4000 20000 16000 14000 12000 亓 10000 8000 6000 4000 2000 0 1 1 1 L 1 | ZTE 2008^ 城市 GDP 圳州海京都庆州京汉岛州 深广上北成重杭南武青福 北京、上海、深圳I和广州的 GDP总量较高，都在7000亿以上 的水平，超高层物业，特别是超高层住宅大量地出现，消费者的接受 度也大幅提局。 而成都、重庆、杭州和南京等二线城市 GDP总量基本都在 4000亿兀左右的水平，超高层物业不多，特别是超高层住宅供应量 不大,或仅仅是刚刚出现的市场。 3、城市化水平越［Wj ，超周层市场越成熟 北京、上海、深圳I和广州城市化率基本都在 80%以