房地产开发发投资及拓展实务.ppt

房地产开发投资及拓展实务 公开市场与土地价值的判断力 ---地所有权 两种士地所有权: 1、国家土地所有权(国务院代表国家行使) 2、集体土地所有权(村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表经营、管理 国有土地使用权取得方式(供地方式) 1、划拨 2、有偿使用: 出让 国有土地租赁 国有土地使用权作价出资或入股 授权经营 公开市场与土地价值的判断力 土地收储流程 :土地收回 土地出让 :土地收购 土地整理 级开发 土地储备 土地划拨 ;土地置换 土地征用 短期租赁 收购 整理储备 出让 图2:北京市土地一级开发流程图 执行者 内容 1征得区县和乡销政刚或上级主管部门同盒 原土地所有者或使用者 2.向市国土局提出土地一级开发申请 L.受理中请并进行土地预审 市国土局 2.委托市、区县土地储备机构编制土地一级 期策划 开发实施方案 市国土局会同市发改,规划,建设,交通、环保等 委办局联席会 部门歲土地、产业政策,规划资质,交通,环保 等对一级开发妄施方案提出原则意见 1.确定土地一级开发主体(委托或招标 市国土局会同相关部门 下达土地一级开发批 3.签订十地一级开发合同 征询意见和 土地一级开发主体 市规委意见书 市发改委核准 其饱部委意见书 新增集体土地办理农用地征收或农转用 市政府 2存量国有建设用地收回国有土地使用 相关委办局 办理征地、拆迁,市政基础设菌建设等相关手续 土地一级开发主体 相在地,市政基设这,危,文 1.审核土地一级开发成率 市国土局商相关委办局 2.组织检收土地 3.纳入市土地储备库 公开市场与土地价值的判断力 获取土地的几种主要方式 土地储备——房地产企业的生命线 招标——专业+技巧+大智慧(避免陷入陪标、破坏潜规则的尴尬、识别瑕疵) 挂牌——同拍卖 拍卖——专业+勇气+非理性的执着(理性和授权额度的坚决贯彻) 并购—机遇+土地质暈+铺满鲜花的陷阱(风险意识、充分的评估) 合作…-看上去很美(合作对象的选择、资源的优劣评判) 公开市场与土地价值的判断力 获取土地儿种主要方国有土地使用权招标出让流程图 *出物 (土料 =+「燃下个 公开市场与土地价值的判断力 -获取土地的几种主要方式 国有土地使用权挂牌出让流程图 可工牵方 公开市场与土地价值的判断力 -取土地的几种主要方式 国有土地使用权拍卖出让流程图 「=m+{m 公开市场与土地价值的判断力 作快式框某 ---轶取土地的几种主要方式 司的10%权。甲 方收期%图权。乙方收购20%段权,双方的权积义务如 1甲方的权利义务 L1出枚购该颂目公司的80%表权,出箭金糖800方元: 12以东借形式支付土地出让金、一极开发补偿款、股权温价总价的器%,合计a541 亿元(23.31+2,36)80 13以股东借款形式支付朝阳区取列购的158万平米的补修款的80,计2528亿元 3.168) 14按照段权比例,根围开发设需要按时投入开发定设所需全 15向攻日公可深往董事长,财务的理: 按段权比例获联合作开发的项日收: 有权对该项日后续开发建设总投资预算的定及执行情况进行监督检查,并提出合理的 权利文务 11出竖枚购该唤目公同的20%表权,出资金额200万元: 2以东信款形式支付上地出让金,一开发补款,股权溢价的20,合计5.1352亿元 3以段东信技程式支付朝阳区政回S万平米的补数约%,计06忆元 向项日公司深让除重事长,财务经理以外的其管理人员 6负贡该项日所有开发、设,经营工作,包括但不限于报批报建。委托设计,委托监理 17需在日开工建设之与甲方共同定项日总投资预算,同时应就该预算执行情况与甲 方进行协商,并应接受甲方提出的合理建议: 18除正念管理成本外,按营业入计取3的管理费 承诺予甲方下属的中交公路四局承建不少于2)万平米的建安工程,求创价格由双方 定 公开市场与土地价值的判断力 例 ★ 3 正奇 来广营2#地(招标底价14.328亿、规划建筑面积49.82万m) 投标单位 投标地价总额 北京想源置业有限公司、北京懋源房屋开发有限公司、北京麒麟房地产开发有限责任公司投标联合体20 北京春光房地产开发有限公司、四川大地房地产开发有限责任公司投标联合体 北京华润嘧光房地产开发有限公司、华润詈地(武汉)发展有限公司投标联合体 北京合生北方房地产开发有限公司 359628