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西安市土地定级因素权重体系与分值计算 ? 2. 土地级别的分布规律 ? （ 1 ）土地级别总体分布规律。西安市建城区及 近郊区共划分为 7 个土地级别。从总体上来看， 以城墙作为界线，城墙以内的土地级别较高，城 墙以外的土地级别较低。城墙以内最低的是 III 级， 而且大致沿城墙内缘呈环形分布。 I ， II 级地大都 以东西大街，解放路 — 和平路、莲湖路 — 东西五 路、南北大街为轴线，呈“井”字形分布，其中 以钟楼为中心的 西安市土地定级因素权重体系与分值计算 ? 东、西、南、北四大街分布的面积最为集中， 城墙以外，往东、往北随着距城墙距离的增 大呈递减趋势；往南有南门 — 长虹饭店和小 寨两个 III 地级中心，随着距中心的距离增大， 级别依次递减；往西有西门 — 省林业厅和土 门两个 III 级地中心，随着距中心的距离的增 大，级别也向周围依次递减；三桥镇和纺织 城分别为 V ， VI 级，在周围形成了相对的高值 中心。 西安市土地定级因素权重体系与分值计算 ? （ 2 ）高级别土地级与高级商服中相对应。西安市 I ， II 级土地都分布在一 级商服中心（连片分布）。这里商服业集中，儿乎集中了西安市的全部 大型商场。如民生大楼、唐城百货大厦、西安百货大厦、解放百货大楼、 古都大厦、华侨商店、朱雀大厦以及北大街商场、城隍庙商场、解放商 场等骨干商业企业。二级商服中心的小寨、士门等也都是级别较高的 III 级土地。因此，西安市高级别土地级与高级别商服中心之间有着很好的 对应关系。 ? （ 3 ）土地级别由高级向低级逐渐过渡。西安市土地等级从宏观上来看， 土地级别由城墙以内的高级别向城墙以外的低级别逐渐过渡。愈接近市 中心区，土地级别也愈高，让商业中心区，土地级别基本上依次降低。 ? （ 4 ） 主要干通两侧级差收益呈递减趋势。道路通达度是反映土地质量 的重要因素之一，在主要交通干道或次主干道，都因为追路通达度的影 响，土地等级也呈现出垂直于主要通路向两侧递减趋势。在靠近主要交 通干道地域土地级别相对增高，相反，远离主要交通干通的地域，其土 地级别逐渐降低。 西安市土地定级因素权重体系与分值计算 ? 3. 土地级别的分布 ? 西安市中心城市区土地级别的分布状况是： ? （ 1 ） I 级土地。 I 级土地主要是以东、西、南、北四条大街和解放路 呈带状或呈片状分 布，竹笆市以东至建国路，省幼儿园（东四道巷）以北至火车站都呈连续 的带状分布；以北 大街商场为中心的 l 级地呈斑状分布。 I 级地是西安市最繁华的地带。 ? （ 2 ） II 级土地。 II 级土地靠近 l 级土地分布。主要分布在五路口 l 级 地两侧、北大街一级地两侧、西大街（竹笆市以西）和南门（城墙内） 附近五个地带，但是规模较小、受 I 级地繁华程度的影响较大。 ? （ 3 ） III 级土地。 III 级土地除在小寨、士门分别呈斑状分布以外，其 余都分布在墙以内的 l ， II 级土地的边缘和城墙外的南门、西门和解放门 附近。城墙以内的 III 级地基本上是生活居住区。 西安市土地定级因素权重体系与分值计算 ? （ 4 ） IV 级土地。 IV 级土地分布在城墙外的边缘地带。在城郊区，主要分 布在小寨、土门 III 级地的四周，而且以大庆路以南，文艺一翠华路以西 的西南郊分布最为集中。 ? （ 5 ） V 级土地。 V 级土地在东北及东南郊呈环带连片分布；在西郊分布 在三桥和以土门为中心的 IV 级地外围边缘 ; 在西南郊以省人民医院为中 心呈斑状分布。 ? （ 6 ） VI 级土地。 VI 级土地基本上环绕分布在城市边缘地带，是工业、 仓储业主要区域，商业及生活设施较差，交通不太便利。但是环境条件 优良，而且空旷地面积较大，是西安市城区进一步向外扩展的区域。纺 织城为 VI 级土地，较周围土地质量要高。 ? （ 7 ） VII 级土地。 VII 级土地主要位于西北、东北、东南及西南郊的城 市规划区范围，城市建成面积小，耕地面积广，是城市农副食品、蔬菜 的主要供应地，具有明显的农田景观特点。 西安市土地定级因素权重体系与分值计算 ? 4 . 土地级别的验证 ? （ 1 ）土地利用效益资料的收集与整理。按规程要求，在 各个级别内确定样点，分别收集商业企业和以生产为主 的工业企业的用地效益资料，统计测算出其用地效益， 见表 2-1-17 。 西安市土地定级因素权重体系与分值计算 ? （ 2 ）级差收益的测算。利用模型 n n r A R ) 1