2020年国内 REITs市场分析报告.pdf

2020年国内 REITs 市场分析报告 2020年9月 - 3 - 1、国内REITs发展历程和新规分析 1.1、REITs发展历程 ：当前已形成“一体两翼”政策体系 国内REITs发展起步较早但 故宕机，此前停留在类REITs 的探索阶段。2020年 4 月底和8 月初相继出台的三份文件构成了国内REITs试点的“顶层设计+核心配 套文件”的“一体两翼”政策体系，有力推动国内REITs发展。基于REITs支持 政策持续加码，以及我国基础设施存量规模庞大，我们乐观预计年内首批试点项 目即能落地，规模有望在百亿以上。  早期尝试阶段 ：2005 年越秀投资以内地物业为底层资产于港市发行越秀 REITs ，系我国首支离岸REITs 。2008年国务院发布 《关于当前金融促进经济 发展的若干意见》，提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融 资渠道”，但后续央行面对金融危机出于抑制风险考虑而推迟发行REITs ；  类REITs探索阶段 ：2014年央行和银监会发布 《关于进一步做好住房金融服 务工作的通知》提出“积极稳妥开展 REITs 试点”，2014 年“ 中信启航”于 深交所挂牌，系国内首个权益类REITs产品,首创“私募+ABS”双SPV交易结 构，拉开国内类REITs发展大幕。统计迄今类REITs市场共发行77只产品， 规模达 1458亿，底层资产囊括了商业酒店、办公物业、租赁住房、基础设施、 物流仓储、产业园区等多个类型，为推行公募REITs积累了丰富实践经验。 在此期间一系列围绕打通投融资渠道、盘活存量资产的政策密集发布，为 REITs新规出台铺垫；  公募REITs试点阶段 ：2020年4 月底发改委和证监会发布 《关于推进基础设 施领域不动产投资信托基金 （REITs）试点相关工作的通知》 （以下简称“40 号文”）、《公开募集基础设施证券投资基金指引 （试行）》 （征求意见稿），正 式启动基础设施领域公募REITs 试点工作。8 月第一周发改委和证监会相继 发布了 《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）试点项目申报 工作的通知》 （以下简称“ 《通知》”）、和 《公开募集基础设施证券投资基金指 引 （试行）》 （以下简称“ 《指引》”），两份文件均具有较强可操作性，支撑试 点申报和基金发行工作。40号文、《通知》及 《指引》共同构成了国内REITs 试点的“顶层设计+核心配套文件”的“一体两翼”政策体系，将有力推动国 内REITs发展。  我们估算当前全国基础设施存量规模约达到 116 万亿元，REITs 市场潜在规 模在2 万亿元以上，基于REITs支持政策持续加码，我们乐观预计年内首批 试点项目即能落地，规模或将在百亿以上。 - 4 - 表 1 ：REITs相关政策整理 发布时间 相关会议/文件 REITs相关政策内容 《公开募集基础设施证券投资基金指引 明确了产品定义与运作模式及基金份额发售方式，聚焦压实机构主体责 20年8 月7 日 （试行）》 任、规范基金投资运作。为国内基建REITs试点提供正式法律政策支持 对基础设施REITs试点项目的申报工作涉及的重点、要点做了说明。进 《关于做好基础设施领域不动产投资信托 20年8 月3 日 一步明确了试点支持的重点行业，包括机场港口、工业互联、智慧能源、 基金 （REITs）试点项目申报工作的通知》 智慧城市等，对产业园的入选资质也制定了更细致的标准