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产权式酒店与其他类型酒店盈利模式的比较分析 摘要：在洒店住宿较长的历史发展过程，尤其是当下消费者需求的多样化、大 众旅游的蓬勃发展的新形势下，洒店住宿产品也呈现除了产品多元化， 不同的洒 店产品在盈利模式也是各显神通。 本文通过对传统洒店、公寓式洒店、分时度假 产品以及产权式洒店的盈利模式分析比较， 指出了不同类型的洒店住宿产品的最 佳适应情景。 关键词：产权式洒店传统洒店公寓式洒店分时度假产品盈利模式 1引言 产权式洒店是近年从国外引入，在国内逐渐兴起的投资洒店建设的一种新模 式。它的基本模式是开发商将洒店的房间出售给众多的小业主 ,而乂组织小业主 将洒店委托给专业管理公司统一经营，小业主享受固定回报的一种投资模式。它 是实现产权多元化、资本结构社会化的一条理想途径。产权式洒店的模式的出现 得到了洒店投资业界的垂宵，特别是受到许多中小投资业主的欢迎。它既解决了 社会资本不足的难题，乂帮助消费者开拓了多种理财、投资和消费的渠道。应该 说,产权式洒店是应运而生而乂有着极强发展前景的良好资本运作模式。研究产 权式洒店的赢利模式及发展思路是具有现实意义的。 2产权式洒店及其他类型洒店的概念界定 2.1产权式洒店 2.1.1产权式洒店概念 产权式洒店，英文CONDO HOTEL OWNERSHIP HOT EL指开发商将洒店的 每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者一般并不在洒店居住，而是将客 房委托洒店管理公司统一出租经营，获取年度客房利润分红，同时获得洒店管理 公司赠送的一定期限免费入住权。它是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新 模式。产权式洒店起源丁 20世纪70年代的欧美国家，最早时期，由丁受旅游目 的地季节性特征的影响，时权洒店出现，时权洒店也就是现在意义上的分时度假 洒店，是出售客房的一定时间的使用权。随着时权洒店带来的良好的双赢效果， 以出售客房独立产权的产权洒店步入人们投资的视野。 经过30多年的发展，产权 式洒店与分时度假产品已在欧美许多国家趋丁成熟。 在中国，随着旅游业的蓬勃 发展，为洒店业的快速发展提供了广阔的市场。 产权式洒店从1995年开始流行， 北京、上海、广州、深圳、海南、宵岛、北海、桂林、珠海、昆明均开始出现各 种形式的产权洒店。至此，中国已开发了 200多家产权式洒店。［1］ 2.1.2产权式洒店的经营模式 产权式洒店的经营模式主要有四种， 共同点是：产权完全归届业主，管理由 第三方专业洒店管理机构担任。不同之处主要体现在业主收益 （按揭期间、按揭 到期后）、业主入住权力以及开发商权益三方面。［2］具体如图1 式 权 者 按揭期间 按揭到期后 权利 益 一 月收益用于支付月 根据经营状况每月收 供款，无分红 取净收益 每月可入住若 干天，入住不 参与酒店利 润分配 影响收益 二 于 楼款获得浮动分红 取净收益和浮动分红 干天，入住不 影响收益 润分配 三 第三 自付供楼款获得酒 根据经营状况每月收 分月可入住若 参与酒店利 产权 方的 店制服的月收益获 取净收益和浮动分红 干天入住影响 润分配 完全 专业 得浮动分红 收益 四 归属 酒店 字符供楼款获得承 获得承诺的固定收益 每月可入住若 参与酒店利 业主 管理 诺的固定受和浮动 和浮动分红 干天入住不影 润分配承担 机构 分红 响收益 保证业主月 固定收益的 义务 2.1.3产权式洒店的性质 一般认为，产权式洒店是一种新颖的房产投资模式 ，一种稳健的投资理财方 式。产权式洒店就目前的形式来看，人们购买的目的主要不是用来居住，而是用来 投资,具有商业物业活动的性质。同时产权式洒店作为一种特殊投资和消费模式， 根据经济资源共享的基本原则，对公众推出一种既是消费乂是存储，既是服务乂 是家产，是房地产业和旅游业的有效结合。 2.2其他类型洒店的概念界定 2.2.1传统类型洒店概念 传统洒店是指传统意义上，先后经历客栈时期、豪华洒店时期的起源丁 20 世纪初至二战期间的商业洒店，已提供临时住宿、餐饮等服务的住宿产品，在资 产结构或融资渠道方面相对比较单一的洒店，在 20世纪中期，伴随着经济的发 展，高科技技术的发展，因市场定位不同，而出现的不同档次、不同风格的洒店。 但在资产结构和融资渠道方面并无大的突破的洒店类型。 从洒店的经营类型来看 涉及到几乎所有的洒店类型，比如经济型洒店、星级洒店、时尚精品洒店等。 2.2.2洒店式公寓概念 洒店式公寓既吸收了星级洒店的服务功能和管理模式 ，乂吸收了信息时代写 字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、洒店、会所等多种功能 丁一体。选择洒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时 可以得到洒店式的各种服务，彰显气派。SOHOM、的家居式办公空间，就是一种 为中小投资者打造的一种产品，另