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商业项目改造经验 项目背景介绍 前期准备阶段 设计阶段 施工阶段 移交阶段 © 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 2 项目背景介绍 改造项目背景： 天津津汇广场项目分期陆续落成并开业；其中商场于2001年开业，1号写字楼于2002年开业，酒店及2号写字楼于2007年开业。随着现有设施的陆续老化以及天津商业地产市场需求的变化，投资方GIC希望适时加大投资力度，及时调整业态类型，以期赶超市场发展的步伐。计划于2015年初至2016年底对现有津汇广场裙房商业购物广场进行业态调整和进行室内装修升级，将津汇广场商场打造成集精品零售、餐饮、休闲及娱乐的时尚综合体。并引入大悦城品牌作为本项目的运营管理方，与大悦城联袂打造天津另一个大悦城购物中心。 改造设计原则： 在审批的项目预算内和结构改造可行的前提下，尽量满足商业业态改造的需求。 © 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 3 项目背景介绍-- 商场改造前平面 F5 F6 © 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 4 前期准备阶段 — 报建手续 报建手续： 是否立项？对于改造项目很多投资方的负责人总是想规避报建手续。 如果仅仅是对内部装修效果调整、翻新装饰面、机电末端的调整，没有建筑面积的变化，是按照装修工程进行报建和验收，不用报规划部门审批，需要如：建委的质量监督和消防审批及验收。 如果有建筑布局的调整和结构拆改造成建筑面积的变化、出租区域与公共区域的变化，就要进行相应的规划报建手续和验收手续。这种改造项目类似新建项目的报建手续和验收备案手续。 改造工程竣工备案后，委托房管局进行产权测绘，重新核发产权证。 正规的报建、验收、产权确认的手续，利于后期的合法经营活动。 © 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 5 前期准备阶段—改造前的项目调查 改造前的项目调查 在收购和改造前应对项目现状进行详尽的调查，利于确定改造方案和设计方向，尤其应注意如下信息： 原有项目的测绘和现状图绘制： 原有竣工图不准确是普遍现象，尤其是使用年限较长的项目情况更为严重，如果没有准确的现状图，将无法指导后续工作。 结构鉴定单位、设计单位、图纸审查单位、消防审图部门、商业顾问都需要原有正确的竣工图纸最为指导工作的依据。 本项目在就没有进行现场测绘工作，从城建档案馆调取的资料作为各方的工作依旧，在项目进行过程中带来了很多麻烦：如：10年使用过程中的机电改造信息无、局部结构拆改的信息无、所有弱电（尤其是各运营商的光缆）线路路由信息无…..。 © 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 6 前期准备阶段—改造前的项目调查 结构可靠性鉴定（政府报批的要求、后续改造设计的依据）：后续使用年限？安全性鉴定和带抗震验算鉴定？带改造方案的鉴定？ 聘用有鉴定资质的第三方单位，对于又有建筑物进行“结构可靠性鉴定”。 实体检测工作：通过实测、实量，检测原有建筑物的结构现状，是否符合原设计要求，混凝土的老化程度、检测钢筋数量是否符合原设计，是否有超负荷使用情况，是否受到破坏或私自结构拆改的情况。 结构验算工作：根据现场实测数据、后续使用年限、现行的结构设计规范、抗震规范进行验算，给出原有建筑物的评级（B级以上较好）。 特别要注意建筑物所在的场地类别： 场地的类别分为四类，分别是Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ类，如果建筑所在地的场地类别过低，则改造加固的费用较高。案例：北京某项目。 © 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 7 前期准备阶段—改造前的项目调查 原有各个机电设备和系统的运营现状： 和运营团队多沟通，获得最真实的现场资料和情况：供冷、供热、供电、消防、安防、网络等等 可以委托专业第三方单位，机电系统和设备运行情况进行调查。 案例：北京某项目：在收购前没有进行项目尽职调查，造成后续改造工作的困难和存在一定的风险。冷冻机使用10多年降效严重，供热燃气锅炉以不能满足现行环保要求， 原有给排水、供热、供冷、电力、燃气等能源供给情况 供冷：一般不用增容 供热：一般不用增容 电力：增容的成本很高，改造前或购买资产前一定要调查清楚。案例：北京某项目 燃气：可以增容，但施工期较长，要尽早开始委托燃气专业队伍进行设计、施工 © 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights