2017年2月深圳御岭公馆集中式商业定位建议33p.pptVIP

御岭公馆集中式商业定位 2010 年 2 月 富通资产公司 2019/4/1 3 报告大纲 物业概况 市场分析 租金定位 业态定位及招商条件要求 招商阶段划分 2019/4/1 4 PART1 物业概况 项目指标及商业分布 技术经济指标 总用地 39200.77 ㎡ 总建筑面积 133046 ㎡ 计容建筑面 积 住宅 93096 ㎡ 商业 8250 ㎡ 会所 400 ㎡ 居委会 200 ㎡ 物管 150 ㎡ 合计 101846 ㎡ 容积率 2.6 总户数 1194 建筑覆盖率 30% 停车位 1019 个 地下室面积 31200 项目总体商业面积 8250.61 ㎡ (6%) ，其中集中式物业约 2247.66 ㎡ (27%) ，主要沿松安路一侧分布。 集中式物业 设置在项目 东南角，主 要考虑辐射 部分江边村 居住人群。 2019/4/1 5 物业现状 集中式商业部分已完成商业包装。 2019/4/1 6 集中式物业分析 1F 面积： 182.73 ㎡ 层高： 6m 进深： 15.72m 面宽： 3.45m 面积： 128.89 ㎡ 层高： 4 － 7.1m 进深： 11.62m 面宽： 10.85m 面积： 655.38 ㎡ 层高： 6m 进深： 44.3m 面宽： 8m 面积： 1280.66 ㎡ ( 一楼 842 ㎡ ) 层高： 6m 进深： 39m 面宽： 8.1m 物业存在问题： ? 部分进深过大 ? 划分街铺过多， 减少集中物业昭示 面且不利于分割 ? 物业不方正，异 形铺位多 ? 部分内部存在异 形柱 ? 面积配比不合理 升降 机 烟道 1.3 × 1. 3 2019/4/1 7 二楼集中式物业设计跟一楼连通，若单独分割使用，对外则无沿街出 入口，外部人流进入需进行较长距离的绕行；坡屋顶设计增加商家装修和运营 成本。 层高： 6 － 10.675m 进深： 30.2m 面宽： 7.5m 438 ㎡ 2019/4/1 8 PART2 市场分析 人流、车流分析 车流 : 到达项目车辆只能通过松安 路进行出入 ，目前的车流量 一般 ( 约 8-10 辆 / 分钟 ) ， 海滨 大道和松兴路 开通后将增强 项目的可达性，车流将会大 幅度增加 ( 据现场勘察和了解， 两条市政道路在短期内不会 开通 ) 。 人流 : 达到项目的人流主要通过松 安路进入项目，目前人流稀 少， 主要是项目所处位置偏 僻，以及项目还未入伙且无 开业商店。 车流 人流 2019/4/1 9 项目所在片区目前 商业氛围淡薄，现 有商业业态档次较 低， 缺乏品牌商家， 商业以临街分布为 主。 片区商业发展现状 2019/4/1 10 片区规划二类居住用地 53 万 ㎡，商业用地 15 万 ㎡；本 片区的建设规模总量控制为 267 ～ 293 万㎡， 规划人 口规模为 5.0 ～ 6.2 万人 。 沿沙江路两侧将成为未来该 区域的商业消费中心。 片区商业规划 御岭公馆 规划核心 商业区 西岸华府 2019/4/1 11 竞争对手分析 －中海西岸华府 项目规划总建筑面积约 36 万 ㎡ ，商业总建筑面积 18000 ㎡ (5%) ； 规划集中式商业面积共 5200 ㎡ (29%) ； 街铺销售为主，面积集中在 13-80 ㎡ 之间 ， 目前 空置率高，只引进了部分 地产中介、装修建材和 配套类商家。 2019/4/1 12 商业围合式布局，主力店主要设在干道交汇处，同时 临近项目人流的主要出入口，有足够的人流、车流。 500 ㎡ 空置 600 ㎡ 中国银行 ( 开业 ) 1500 ㎡ 肯德基 ( 销售、未开业 ) 2600 ㎡ 广富百货 ( 未开业 ) 2019/4/1 13 ? 目前片区整体商业发展落后，缺乏核心的消费点，业 态档次低且分布零乱； ? 项目位于松岗规划新城区域的边缘位置，片区功能以 居住、大型商业、文化娱乐为主； ? 该片区规划大量商业，同时也将新增大量中等以上收 入群体，但需要一个较长的时间过程； ? 沙江路两侧是该片区未来的商业核心，西岸华府项目 占据重要位置。 小结 2019/4/1 14 PA