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地 产 管 理 制 度 ——房地产开发流程及实施细则 目 录 一、目 的 1、规范公司地产发展项目管理， 实行目标管理， 降低投资风险， 提高经济效益 和社会效益。 2、规范地产部与公司其它部门的工作职责范围， 使之分工明确、 关系协调、 合 作密切，达到提高工作效率的目的。 二、范 围 适用于广州市××房地产开发有限公司地产项目投资、规划设计、日常设计管 理和物业销售管理。 三、地产管理 1、项目发展管理 地产项目投资具有资金密度大、风险高的特点。地产项目定案之前，须在详细 的调查和研究的基础上，做好周密的可行性分析，逐级报请公司领导审定，积极慎 重做好项目规划设计、施工建设、物业租售阶段的经营管理，力争减少风险，取得 较好收益。 地产投资管理 地产项目投资决策分立项、论证、报批和签约四步骤进行。 A 、地产发展项目的立项 ⑴ 地产部或公司其他人员接触土地项目后，指定地产部专人与土地介绍人联 系，查询项目的情况，并做初步调查，对所得信息归纳整理归档。 ⑵ 对接触到的项目， 根据初步调查及有关资料先做简要的经济测算， 向部门经 理汇报后，进行部门内部分析讨论，把有价值的项目报送公司总经理和主管地产的 副总经理审批。 B、地产项目的投资论证 经公司总经理、主管地产副总经理审定后，地产部组织力量对有发展潜力的项 目进行详细调查。调查内容如下： ⑴项目产权及有关法律文件 （包括《建设用地规划许可证》、《建设用地通知书》、 《红线图》、《征地许可证》、《规划设计要点》、《国有土地出让金合同》、转让公司股 权情况、地块有无抵押等有关资料） 。 ⑵现场情况（现有土地使用情况、交接情况、拆迁量、拆迁合同、七通一平情 况等）。 ⑶项目周边情况（周边的环境、交通状况、市政配套现状及规划情况、区域发 展远景等）。 ⑷项目所在区域内的物业情况 （包括用地面积、建筑面积、 租/售价格、 发展商、 投资商、物业使用情况、建筑标准、入伙时间、租售比例、户型及户型比例等） 。 ⑸项目所在区域内我公司接触过或有了解的其他地块的可比资料。 ⑹合营 /转让单位资讯实力报告 （财力、人力、经营操作等情况） 及介绍人情况。 ⑺合营 /转让单位的期望要求。 C、地产投资项目的报批 在上述调查的基础上，由地产部牵头，财务部、工程部联合撰写项目可行性报 告，逐级报送公司主管地产副总、总经理审批。 D、地产投资项目的签约 项目一经总经理批准后， 由公司总经理 / 主管地产副总经理出面与土地出让 / 转让 方洽商合同有关事宜， 同时委托公司法律顾问起草或修改土地出让 /转让合同等有关 法律文件，报主管地产副总、总经理审定后正式对外签约。 E、项目正式签约后应建立完整的项目档案。 F、由地产部牵头，财务部、工程部协助拟定详细的发展计划，进入项目发展阶 段。 征地管理 在做好项目投资决策的基础上，地产部指定专人负责办理项目的征地手续。征 地程序如下： A 、与地方洽商有关征地补偿及有关工作等事宜。 B、办理《建设用地规划许可证》和《建设用地通知书》 。 C、申请《规划设计要点》 。 D、办理拆迁有关手续。 E、向区和市国土局办理用地结案手续。 F、向市房地局办理土地估价，签定《土地出让合同》 。 G、向市房地局办理《建设用地批准书》