项目六被被征收土地估价详解.pptVIP

成本逼近法 ■考试基本要求 掌握:成本逼近法的概念、公式、估价步 骤及 各项成本测算 熟悉:成本逼近法的应用特点、适用范围 及要求。 了解:成本逼近法的应用限制。 第一节成本逼近法概述 定义:以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依 据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土 地增值收益来推算土地价格的估价方法 原理:将对土地的所有投资(包括土地取得费用和开发费 用)作为基本成本,按照等量资本获取等量利润的投资原 理,加上基本成本所应产生的相应利润和负担的利息,组 成土地价格的基本部分;同时根据国家对土地的所有权在 经济上得到实现的需要,加上土地所有权应得收益,从而 求得地价。 基本公式: 地价〓土地取得费+土地开发费十税费+利息十利润十土地增值收益 特点: ①适于新开发土地估价,不适于已开发老城区土地估价 ②适于工业用地估价; ③适于土地市场不发育,无法采用其他方法进行估价 的土地; ④成本价格是一种不完全价格,未考虑土地市场需求及效 用 ⑤是估算土地成本价格的一种途径。 适用范围 ①新开发土地的估价 ②土地市场欠发育,交易案例少的地区,无法用市场比较 法估价时采用; ③工业用地估价 ④特殊性土地的估价 估价步骤 确定土地取得费 确定土地开发费 计算税费 计算利息 计算利润 确定土地增值收益 修正并确定土地价格 第二节成本逼近法的估价程序与方法 土地取得费的概念、构成及计算方法 概念:是为取得土地而向原土地使用者支付的费用 构成:包括征地补偿费、拆迁安置补助费等 计算方法: 征用农村集体土地时,土地取得费就是征地费用 包括土地取得费和相关税费。 土地取得费包括:土地补偿费、劳动力安置补助费 以及地上物补偿费和青苗补偿费。 相关税费包括:耕地占用费、耕地开垦费、新菜地 开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关 税费。 ■城镇国有土地的取得费按拆迁安置费计算。拆迁 安置费主要包括:拆除房屋及构筑物的补偿费、 拆迁安置补助费及相关税费。 从市场取得土地使用权时,土地取得费就是土地 使用权的取得价格,应是客观价格,同时还应注 意地价内涵。 注意: ■①土地取得费应是评估期日的重置费用; ②征地、折迁等取得土地的费用资料应从测算待 估宗地所在区域平均土地取得费用入手计算; ③各费用的计算应以当地正在执行的征地补偿费 和拆迁安置补助费的有关规定标准计算。 、土地开发费 构成及计算方法:有三种即基础设施配套费、公共事业建 设配套费、小区开发配套费。 基础设施配套费:常常概括为“七通一平”、“五通 三通一平 公共事业建设配套费:与项目大小、用地规模有关,各地 情况不一,视实际情况而定。 小区开发配套费:同公共事业建设配套费类似 计算土地开发费,首先必须准确确定土地开发程度, (1)准确区分宗地内外开发程度:由市政投资建设的应属 于宗地外,由企业投资建设的应属于宗地内。 (2)红线内外开发程度不一致现象 A、红线外开发程度比红线内低 B、红线外开发程度比红线内高: C、某种设施红线内有,红线外也有,但宗地 内的设施并不是依赖于红线外的设施建的, 然后根据土地开发程度状况和当地有关土地开 发费用标准,合理确定土地开发费。 注意:土地开发费用的分摊问题,分摊的基本 原理: 应分摊费用=受益程度×设施总费用 三、利息的计算 息的概念:利息是资金的时间价值 利息的计息方式:由单利和复利计息两种,土地 开发周期超过一年,按复利计算 利息的计算方法:土地取得费及其税费利息以整 个取得费为基数,计息期为整个开发期;开发费 及其税费按照均匀投入或分段均匀投入,计息 期按整个开发期的一半计。 土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开 发的难易程度确定 估算利息必须把握的几点 ■①计息项目:全部预付资本,包括土地取得费、 开发费及税费等; ■②计息期:土地取得费及税费按整个开发建设 期计算,开发费及税费假设在建筑期内均匀发 生,按建筑期的一半计算;若按分年度均匀发 生,则可进一步细化。 ■③计息方式:由单利和复利计息两种,开发期 超过一年的,一般按复利计算。 ④利息率:一般选用同期银行贷款的利率 注意:利息利润不互计。