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项目启动会”制度下的地产运营管理 “项目启动会”制度下的地产运营管理 钧涵顾问 北京钧涵基业企业管理顾问有限公司谢志华 2012年7月 钧涵顾问 项目启动会”制度下的地产运营管理 讲师简介-谢志华 北京钓涵基业企业管理顾问有限公司董事长 资深房地产管理咨询专家 中国房地产十大杰出顾问 清华大学/北京上海交通烨/中山大学房地产总裁班客座教授 房地产业协会、商会特聘专家/多家知名地产企业常年顾问 20年企业管理实战经验,10年管理咨询经验:主要从事房地产战略规 划、组织管控模式、流程管理、知识管理、人力资源管理项目的咨询和 培训;提出的流程驱动型人力资源、绩效管理理论及方法改变了目前房 地产企业人力资源管理的局限性,从根本上提高人力资源管理的绩效, 在所咨询的企业中使用这些实用的思想和方法都获得了非常理想的效果 房地产标杆企业的运营管理模式有深入的研究,包括龙瀏的PMO体 万科的客户细分体系、中海的成本管理体系、以绿城与星河湾为代 表的高端项目精纽化运营体系及大型国企的产业地产模式等 曾主导服务过的地产企业包括:中海地产、世茂集团、富力地产、华 润置地、复地集团、中铁置业、北辰实业、新世界地产、上实地产、北 京堿建地产、中华企业、大连亿达集团、港中旅(中国) 西安天 朗地产、西安紫薇地产、南京银城地产、湖南鑫远集团、武汉宏宇集团 青建地产、浙江金基置业、浙江盾安房产、郑州绿都置业、重庆首金 地产、四川宏义集团、成都和信地产等300余家。 钧涵顾问 项目启动会”制度下的地产运营管理 目录 第一章:“项目启动会”如何提高项目运营的效率 第二章:引入“项目启动会”机制的前提条件 第三章:如何实施“项目启动会 钧涵顾问 项目启动会”制度下的地产运营管理 什么是项目启动会 启动会是通过多次会议,短时间、高强度、高效率、群策群力完成对项 第一次、也是最重要的一次决策,实现项目高周转。 参会人员: 会议主持人:项目经理(是每一次会议的主持人) 公司总经理(必须参加第一次和最后一次会议);;PMO成员;董事长 助理、董事长 项目经理,项目团队成员 会议召开方式: 需召开多次会议 每次会议均需做出决策,并定出决策点 每次会后,分头收集信息,进行专业间碰撞 钧涵顾问 “项目肩动会”度下的地产运营管理 项目启动会”是龙湖运营管理体系中的一个非常核心的环节 开发1、土地12.项目启动3、方案设计成4.初步设计5,工准6.营销阶、交房阶多、后续阶 与初设指果验算与实施指 3投赛验及分析 人计球考中时 PMo召 资验算及分析报告(初没) 项目目成本 项目月度投资收益分衍黄报 項目负實 项目月度计划营罚报 项目后评 12.方案 设计任务书20、初步设计成 过程计 研发 裟房方案设 装房初芝 幢袭房定位、14、精袋房设计是参 精房方 及其包专业设计任务书 市场酒及报告、1 收宽的 月交房方案 15成本测算及验算19.项目成本分29,拒投标计价成基修对查 计成审及交底纪要方案 7、三一平实 工管理 函顾问 “项目启动会”制度下的地产运訾管理 预案决策及项目启动会通过对项目反复审视及推演,设立关键节点 明确职责与权限,各部门集中力量统一攻关 预案决策会 项目启动会 就发展、营销、研发提供资料 在项日获得后对项目行市视 进行甄别讨论,以定其方案合 性,可行性: 目一一计划及标成本 出关键计划节点、决簧点和 预案造行理 重要感指标,讨论如提高项 顾目责人及项日职能负贡 目竞争力和风险控制水平 对项目达成共识:对重要计划 进一步达共,对计划。成 节点,工作包和工作质量做出水 木以及相关工作包,工作质量 承诺,完成资没四直 钧涵顾问 项目启动会”制度下的地产运营管理 龙湖项目启动会标准模板 《项目成功标尺》 《风险预案》 《市场定位》 产品定位》(含建筑、景观设计任务书;技术经济指标,户型 配比) 《体验区选址、定位及开放计划》 《产品建造标准》 《项目一二级计划》 《项目目标成本(启动)及合约规划》 《投资分析模型(启动)》 钧涵顾问 页目启动会”制度下的地产运营管理 “项目启动会”如何提高项目运营的效率 对前期工作的全面总结 项目可硏及交地总结、地块条件交底、周边市政接口调硏报告 开工、开盘、竣工、交付时间节点论证 对未来各项关键工作的详细规划 ·研讨一二级计划,确定一级计划:细化论证计划是否可行(不是简单确定关门时间) 全面的预测可能出现的问题,各业务部门达成共识 明确项目成功标尺 提岀利泂率等财务指标要求,提出产品品质、计划达成率等业务要求 ·提出人才培养目标等管理要求 职能部门对项目运作团队的交底 明确产品标准、交房标准、示范区方案、目标成本 明确营销推广方案、营销费用计划;明确招标采购的时间节点 使项目运作团队有清晰的目标和工作范围,了解项目期望