长沙北辰三角洲项目营销策划报告.pptx

长沙北辰项目D3区营销策划报告;;本次政策调整世联观点：更严厉的金融手段直接采用差异化信贷政策压抑实力群体消费抑制房价上涨;上一轮市场调控背景： 1、外部经济环境风声鹤唳：全球金融危机，中国经济增速放缓，外贸下滑导致工业产值下滑，国内股市萎靡不振 2、开发商资金压力巨大（股市融资困难，紧缩性货币政策，持续加息），对现金有迅速回笼的需求 3、客户财富实力受影响：金融外贸行业客户经济实力缩水，整体经济环境下对未来家庭财富增长预期保守 4、客户心态相对恐慌：首次经历???幅度政策调控，对未来信心不足，反应大，多选择持续观望。;本次政策调控世联观点：不同的影响方式一线高房价城市重点压制，二线城市因市场独立性将走出不同行情;本次政策调控世联观点：二、三线城市的机遇4000-8000均价的市场仍以满足客户群实用需求增长为主，并将成为一线投资客转移选择的主要区域;因此，理性看待政策对长沙的影响：3个观点长沙势必受到大环境影响，但市场反应将比上轮调控平稳;市场验证1：至4.15日政策出台以来，长沙市场出现了一定的影响，但整体价量波动不大;市场验证:世联操手——万科城开盘1小时售罄，谱写长沙豪宅销售传奇 ;世联动作1：充分挖掘建立产品和品牌的差异化价值，并通过短信、活动有效推广 ;世联动作2：精准的户外投放、密集的网络推广、有效的渠道拓展，提升市场影响力，挖掘潜在客户;世联动作3：关键节点展示项目形象，开盘精心准备，实现热销;万科城成交客户分析：以湖南省内人士为主，其中开福区和芙蓉区客户比例最大，省外客户仅一批,本地及周边客户是项目主要来源，长沙客户财富实力看涨;政策调整带来的机会： 客户观望情绪浓厚，但谁能赢得客户的心理，谁就能打破这种焦灼，成为市场的明星;;观点1、长沙城市豪宅发展基础初现：2005至今，长沙市场步入快速上升期，09年均价突破4000，消化量突破1000万;观点1、长沙城市豪宅发展基础初现：城市中心与郊区房价的差距正逐年快速拉大，城市价值认知度提升;观点1、长沙城市豪宅发展基础初现：中心区域地价的快速攀升，也将进一步推动开发商为谋取更高利润率提升产品品质;特征1：长沙无豪宅板块，更无城市豪宅板块 长沙至今没有形成豪宅板块，即使是相对较为集中的别墅区都没有形成具有强大客户影响力与认同度的豪宅板块;观点2、长沙无城市豪宅：高端城市产品仍以普通居家产品为主，产品打造力有限。价格箱体以别墅总价箱体为天花板。;观点3、城市豪宅即将进入飞跃期。品牌开发商，地王级项目，可预见品质、价格、影响力都将迈入一个全新台阶;“长沙城市豪宅飞跃期”;保利南湖项目10年12月预计1.5万/平;;主力户型;保利南湖一期产品分析： 1期以125以上三房/四房为主力构成，主力产品附加值高;保利项目与本项目的资源、定位、开发模式上相似，构成项目最大的竞争;项目规模较大：总用地面积11.7万平方米，规划总建筑面积约38.5万平方米 项目地段：项目位于城市南部，省政府西面，处于湘江生态经济带中段和长株潭城市群的核心区：多中心网络化的生产、生活、生态协调发展的城市群；打造成为全国区域科学发展典范；打造成为全国“两型社会”建设综合配套改革试点典范。 项目产品：20栋点式及板式建筑，北地块沿江分布十六栋双拼别墅，东北角两栋商业建筑，南地块东南角一栋幼儿园建筑，户型80-380平米两房至五房，分三期开发 项目资源：一线湘江江景 项目现状：目前已经处于开工阶段，预计10年底推出;主力户型;雅颂居产品分析： 楼王——双拼，2层，面积360/375平，四房两厅，赠送露台;雅颂居产品分析： 主力产品——塔楼高层，T3，舒适型产品，赠送以入户花园为主;华远.金外滩集商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、娱乐等为一体的城市标志性综合体，预计在6至7年内将打造成长沙滨江顶级综合商区 ;滨江的城市表情转变。 破除传统的点状打闹，湘江世纪城开创了一个代表城市界面的起点，未来北城、保利南湖、雅颂居……一条完全革新长沙城市形象的界面正在快速的形成：国际的、都市的、时尚而引领的…… 滨江成就了建筑的风景，建筑也成就了滨江的价值，一如香港的维多利亚，巴黎的塞纳河岸。记录这个城市的江岸，就在此刻，万众瞩目。;2. 北部豪宅时代;;;长沙地铁网络由1号线及其支线1A线，2号线、3号线和4号线构成网格加放射形状的线网总体构架。其中，1号线和2号线形成长沙市南北向（芙蓉路）和东西向（五一大道）轨道交通“十”字形骨架 根据国家发改委批复的长沙市快速轨道交通近期建设规划，2008年-2015年，首先建成轨道交通1号线一期工程和2号线一期工程。 建设的地铁线路将与长沙火车站、武广新站、黄花机场、长途车站、公交枢纽站等衔接。届时，市民出行基本上可以实现“零换乘”。通过地铁①号线、地铁④号线联系长沙