馥郁城15年度营销方案.pptxVIP

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龙泰?馥郁城2015年度营销方案龙泰公司营销部 2015年1月目录 contents第一部分:馥郁城2015年销售计划第二部分:2014年洛宁市场分析第三部分:2014年相关竞争项目分析第四部分: 2015年营销客户分析第五部分:2015年营销推广策略第六部分: 2015年项目推售节奏第七部分:2015年全年营销推广费用第一部分:馥郁城2015年销售计划项目运营分期规划销售任务分解第二部分:2014年洛宁市场分析 2014年洛阳市场同比分析进入2014年,全国楼市普遍降温,多个城市商品房成交量价齐跌,一时间楼市衰声阵阵,多地采取各类放松性政策试探市场,洛阳作为三线城市,没有限购,也无从放松,受全国楼市下行影响较小,虽然楼市供应增加,销量下降,库存压力较大,但整体稳字当头,利好消息不绝于耳。 2014年洛宁市场分析 位于洛阳市中西部的洛宁县,大部分购房群体为刚性需求和首次置改需求。开发商借助多元化营销策略,从特价、打折、团购、看房抽奖送礼等屡见不鲜的常规优惠手段,逐渐升级到各类缤纷多彩的互动体验活动,销售案场气氛浓厚。多数楼盘依然坚挺,丝毫不放松施工节奏。部分楼盘价格仍然维持高位,客户需求无明显降势。2014年洛宁房地产市场在稳定中前进。 2014年洛宁房地产供求及成交情况洛宁县住宅、商业、成交套数、成交面积、成交均价、以及同比数据 同比分析:住宅与2013年同比竣工面积上涨181%,竣工套数下降54%。成交面积下降46%,成交套数下降46%。量价客户2015年市场预测根据2014年洛阳及洛宁县市场数据分析,得出以下结论:根据市场调研得来数据,明年将有新房大量上市,其中不乏一些纯新盘。现有库存量加上明年巨大的推量,将对房价大幅上升产生一定阻碍。与周边省市县价格对比,洛宁楼价依然保持高位,但受制于政策及群众接受度,因此短时间内仍将维持现有价格。楼市调控政策依旧,明年需求仍然以刚性需求、首改为主。客户更加关注项目品质、生活配套、开发商资质及证件手续。房产政策方面·国土部将控制特大城市新增建设用地规模·中行积极支持居民家庭购买首套自住商品住房·央行大幅放宽限贷,全力支持个人住房贷款·央行:首套房概念重新界定 贷款利率下限为基准0.7倍·洛阳城市绿化新标:新居住区绿地率不低于30%·信贷放松,首套房8.5折利率重现市场·定向降准演变为全面降准·2015年3月不动产登记将全面展开,为下一步的房产税奠定基础小结:目前银行政策没有落实依然停留在政令层面,而根据市场供需比例与房企年底完成年度任务的影响,新一轮的降价促销战将持续至2015年第一季度。银行政策的进一步放开与政府的支持预计2015年年中市场将有回暖迹象。洛宁市场小结近几年来,洛宁房产市场开发商云集,高楼林立,竞争日趋激烈。开发商:数量发展至二三十家,本土品牌 VS 外来开发商,互有影响。建筑类型:更多样化,含多层、小高层、高层各种类型。房产类型:商品房、小产权房、单位集资房等。项目规模:最少仅1栋楼(东润佳苑·锦荣小区),最多20栋(龙泰·御花园)。市场价格:高低不齐,价格区间1600-3100元/㎡之间。同时,洛宁市场发展遇到了一些问题:1、 项目体量参差不齐,难成规模,难出品质;2、 小产权房过多,阻碍商品房的正常销售秩序;3、 部分开发商实力不济,融资问题凸显,资金链断裂;烂尾楼频出,导致客户信心不足。洛宁区域市场产品价格情况简析①昊祥华庭:位于洛宁县烈士陵园东200米路南,建筑面积17万平米,高层住宅共6栋,价格:2400元/平米 ②城央府邸:产品为高层、多层小洋房,配套含地下停车场、老年公寓、物业办共楼,价格:2500元/平米③名门佳苑二期:永宁大道一高中斜对面,交通便利,周边配套齐全,工程进度快质量好。价格:2980元/平米④紫竹王城:洛宁紫竹房地产有限公司开发,居于县城最热地段,交通便利配套齐全,价格:2800元/平米⑤中弘新天地:南邻洛河湿地公园,舒适宜居,北接宁洛高速,交通便捷,,开发商操作流程正规,客户口碑较好,价格:2700元/㎡ 小结:总体市场项目价格在2600元左右,其中尤以距离县城中心区域、周边配套齐全的永宁大道区域项目价格偏高,龙泰·御花园项目当仁不让成为洛宁价格最高点,为龙泰·馥郁城项目的高端品质提供了价格基础。但15年馥郁城要关注重要竞争对手 洛宁本地开发商、外来项目中弘新天地的降价和龙泰·御花园的兄弟竞争。第三部分:2014年相关竞争项目分析 龙泰·御花园项目在洛宁首屈一指,尚无项目对其形成强大威胁,但以下项目由于价格、交通等部分优势因素,在一定程度上分流了客户资源,详细如下:在已知竞品当中,目前销售较好的项目——中弘﹒新天地,也是目前项目除龙泰·御花园外唯一可能产生竞争项目 中弘新天地,位于永宁大道与王协大桥交叉口西南150米,小区

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