大连琥珀湾项目营销策划报告（84p）.pptx

大连琥珀湾项目营销策划报告;前 言;目 录;第一部分：谈市场;一、纲 要;二、阅读城市——大连印象：;1、从世界的角度看大连;走进大连－－;2、历史的角度看大连;3、从建筑的角度看大连;;;;从不缺乏建筑素养的城市－－大连;4、从发展的角度看大连;5、从人文的角度看大连;6、结论;三、解读大连高端住宅市场;;但 亚别墅类豪宅、别墅类豪宅 （低层低密度、高度宜居型类物业） 　　－－与房地产发展较成熟的城市比较尚有较大差距;;;;大连豪宅项目的品质;通过对大连近年来住宅产品顺销区间的分析，需求热点仅集中于市中心的高层公寓以及一些投资类住宅产品上。 相较上海、北京等城市几年前就迎来了别墅年、Townhouse年、花园洋房年的现象，大连市场需求不够成熟，有待引导。;在考察大连的项目期间 我们发现： 大连的低密度豪宅项目在 现场包装、现场销售服务、项目形象表现、推广手段与北京等房地产成熟项目仍有较大差距;4、结论：;结 论;第二部分：谈本案;一、纲 要;二、辽东半岛的璀璨明珠－－琥珀湾项目;;独栋别墅的数量较少，不足以形成纯豪宅社区所必备的特质。 ;4、综合结论;;;建立一个豪宅生活的“新标准” 从“新的层面”上全面超越;在这个标准之下，琥珀湾是其他人难以企及的一个高度;我们有理由相信，可以用百年城的品牌在这里建一个大连从来没有的——;仅仅是豪地＋豪宅就够了吗？;这种身份的优越感、归属感 正是本案最关键的附加值所在。;顶层聚集之下的生活生态 ——项目客群描述;属于这群人的气质——;项目产品价值解析;A区印象：多种建筑类型组团布局和谐，多元复合型特点突出、建筑风格极具市场差异性。; 独栋别墅;联排（rollh ouse ）别墅;半山海景洋房;绝版豪地 超级水准的国际开发联队 与国际接轨的生活理念 创新型个性化海岸豪宅 国际水准的物业管理 顶层人群的归属感与优越感;第三部分：谈营销;一、纲要;二、本项目营销总目标;将本项目最终打造为大连地产市场高端物业的里程碑，充分通过“稀缺自然资源”＋国际先进建筑＋成熟服务体现＋国际物管保障 多元一体的核心竞争的聚集，使本项目成为大连乃至东三省地区未来三年内的高端影响力楼盘阵营中的代表作;2、本项目核心营销主张;3、本项目推广主张;打造大连豪宅市场中的顶级品牌 －－－榜样解读;1、产品面的榜样;2、服务面的榜样;3、整合面的榜样;4、营销推广面的榜样;三、本项目营销装备及职责划分;理念楼书： 提出本案建筑风格与世界级豪宅的同步关系，同时深度解析本案建筑风格的深厚底蕴，以此体现本案在大连市场上的领导价值。;客户通讯 持续保持与客户深度接触的沟通平台 及时传递项目动态信息 有利于客户的细胞分裂 ;2、现场包装：－－发展商、营销公司、广告公司;样板组团： 未来生活的全面展示 在客户心中留下难以忘怀的、美好的生命感受 具备引发占有欲的各种能量 ;3、外围关系－－发展商、营销公司 全国类地产媒体记者 本地地产政府官员代表 本地地产媒体记者 建筑专家 影响力楼盘代表 目标客群代表;4、服务系统－－营销公司、物业公司 营销组织：项目的形象代言人，客户优秀的置业顾问 物管顾问：引进国际先进的物管理念，提供与顶层人士身份相符的个性化服务，确保物业的保值与增值，并能在销售阶段提前展开相关物业服务，使客户在置业前就能体验到高水准的物业服务 律师行：必须常驻销售现场，随时为客户提供高质服务 按揭银行：同上;四、本项目各阶段营销战略布局;1、第一阶段：酝酿引导期主题：先声夺人抢占舆论制高点目标：确立本项目首席海岸豪宅的地位要求：现场包装基本完成，营销道具部分完成 团队基础培训完成;第二阶段：推广预热期/内部认购期（项目开盘前60天 2007/4 全面形象推广期）;第三阶段：开盘强销期2007/6/18）;主题：深根固本。全面展示豪门风范 目标：淡季旺销 要求：现场工程全面竣工，工程验收结束 继续做好足够的意向客户储备工作;主题：价值拉升，问鼎第二个成交高峰;第六阶段：清盘收官期（项目开盘后20个月2008/11）;寻找属于城市的欲望，让欲望为我们赢得市场！ 我们要做的是，透视他们的欲望，引导他们的欲望。 推广的三重境界：;;;传统 营销;新闻运作 （辅助手段）;营销渠道;D、三大附加值;团队配合计划;The golden age is before us , not behind us . —— Mark Twain ;THE ENDS！THANKS！;1、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。6月-206月-20Saturday, June 20,