天启开启_江苏南京江宁宝润九龙湖项目营销策划报告_195页.ppt

;目 录;【 序 战略思考 】;项目基本属性1 小盘的跟随性、敏感性;项目基本属性2 土地成本不足以也不应该构成全部核心竞争力;以小博市;以小博市;【第一章 以小博市及其应对策略】;【以小博市核心思想】;【 ① 08、09冰火两重天的市场让未来充满不确定性】;不确定性市场下的确定性策略;【量价】09年南京整体市场一扫08年之阴霾，量价双升，非典型之变;第一季度 楼市复苏 土地市场多以底价成交，甚至部分流标;09年主要延续08年的政策，尤其是税费没做新调整：购房补贴、降低契税和首付、贷款利率优惠、减免营业税、提高公积金贷款额度、连读多次降息;【最新政策】明年起购房“零契税”优惠终结，打击投机购房；自主型改善型契税缴纳1%，补贴0.5%;【最新政策】南京2010新政20条概括即“三个保，一个压，三个加强”;即使出现一定时间的观望，复苏伊始的主力仍是刚需客源，在政府强调刚需和改善型供应、控制投机投资型供应需求的大政策环境下，以刚需和改善为主的定位将保证在不确定性市场下的安全性;【 ② 江宁/江北的竞争变量（价/量/交通/配套）实现市区外溢客源大循环】;“两江”板块的此消彼长;【江宁江北板块成为市区价格型外溢客源的主力选择区域】;【价格、交通、供应量的变化使江北江宁的竞争力也不断变化】;2009年1-11月份，江宁商品住宅上市量108.1万平米，销售量195.41万平米。受宏观经济影响，08年底土地成交及开工量减少，因此09年供应明显不足，销售量则已经超过08年全年销售量，预计约达08年销售量的一倍； 目前江宁09年整体销售比仅0.55：1；市场供不应求;年度\分类;年度\幅数;;利用江宁的大价值底盘可以实现一定价格上涨后的竞争优势维持，实现以小博市的利润目标;【 ③ 江宁自身多板块变量（地缘/景观/配套/交通）实现热点转移小循环】;成熟化辐射 外溢型转移;时间轴;板块;空间结构：金带、绿廊、纽结中心、 RBD网络——金带：地铁1号南延线推动服务业发展轴线贯通，成为联系东西片区发展的金带；——绿廊：秦淮河及其蓝线范围，是游憩观光、休闲娱乐的功能轴线，也是联系各个片区发展的绿色景观轴线；——纽???中心：跨秦淮河两岸的多个公共中心形成强核，由功能和特征明显的四个中心构成：服务整个江宁区的天印公园行政中心，百家湖北侧的河定桥低成本商务中心、杨家圩文化中心、百家湖东侧的凤凰港商业休闲中心。此外，铁路南京南站及站南地区形成的北核，打造成集交通枢纽、物流中心、公共集散中心、休闲娱乐、商贸服务为一体的都市区级中心，成为缝合主城区和东山新市区的纽结中心。——RBD网络：交通枢纽、物流、文化休闲、商业、商务、商贸、行政事务管理等功能的各个中心组成网络化的都市区RBD;[城市地缘性] 岔路口、东山镇;【量的转移】随着百家湖、老东山板块的逐渐成熟和量的减少，九龙湖和科学园有望成为后期的热点板块;板块;[机场线连通北核南京南站区域与江宁南部空港及发展区域] 机场轨道交通线有望在2010年启动建设；以目前的计划，机场轻轨线未来将有望对接地铁三号线；根据规划，机场轻轨将从南京南站出发，与机场航站楼直接相连，; 九龙湖板块是随着百家湖、东山镇地区的饱和，城市化发展自然产生的一个板块。九龙湖环境优美，各项配套也在不断完善中。顺着地铁延伸的方向将目光南移，方山九龙湖板块以其得天独厚的自然、人文环境脱颖而出，方山九龙湖板块必将会以一股势不可挡的态势横空崛起。 ;项目位于江宁东山新市区强核区的南面3公里，未来规划将把工业区和旧城区进行更新改造。 2009年江宁核心区建设的十大重点工程项目有：河定桥地铁上盖物业、凤凰港大型商业综合体、高齿商务办公楼和府西综合办公楼等，同时建设文化中心的小龙湾“一路三桥”;;板块;九龙湖板块基本属性是承接市区和江宁其他成熟板块的外溢型客源，即意味着基础需求和价格因素是其主要特点。 板块客源导入条件已基本具备，小盘博弈不确定的未来市场、以及博弈总价限制下的高利润，重点应该是求顺应保证安全，顺需求控面积提单价，不能脱离板块主力需求特点;【策略定位一：居住型主打】;【主力需求特征：单价8000元以内占81.2%，总价100万以内占90%】;2009年南京商品住宅成交统计;【主力需求特征：成交单价以9000元/平米以下为主】;【主力需求特征：成交总价以100万以下为主，套数占比约77%】;单价9000元/平米以内为市场主力需求（本案根据定位策略可具体调整价格预期） 总价100万以内，主力80万以内为市场主力需求（同上） 面积70-110平米主力，可适度补充60平米左右的一房一厅户型和创新大面积户型;项目名称;基础类客户——地缘性 九龙湖区域性客群，周边开发区有多家企业，能带来大量落户性购房者，区域家庭结构分化、拆迁购