全过程成本控制讲解.pptVIP

房地产开发项目全过程成本控制 发展管理部 2010.11.26 酬中選地 目录 中逮地產 成本控制理念 、目标成本编制 各阶段成本控制要点 四、行业内成本出现的问题 、成本控制理念 中逮地產 令传统管理思路:设计院设计图纸-招标-根据洽 商等结算,存在问颎:被动控制、事后控制 没有系统性 新的管理思路:全过程、全员成本控制,在项 目定位、设计优化、招标及施工阶段做重点控 制。体现:系统控制、全过程控制、全员控制 预防控制。 、成本控制理念 画中建地疰 新项目发展 规 施招 划 扩初设计 工标 程发 计 建包 竣工结算 投 资_算标 成 本 标成本 标成本 动态成本 目标成本形成 动态成本控制 、成本控制理念 中逮地產 不同阶段成本控制的能动关系 ☆新项目发展阶段一成本处于模糊状态,可调整余地最大,可 通过优化项目建设方案如市场定位、容积率等大幅降低成本。全面、 准确、谨慎预测新项目成本。 令设计阶段一通过设计方案比选、优化、做足容积率、材料设备档 次选型、限额设计等技术措施可以较大幅度调整成本 ☆招标发包阶段一通过发包方案策划、合同体系策划等设置合理 的发包方式、付款条件、风险分担原则、激励措施等对成本控制的影 响较大。 令施工承建阶段一成本基本被设计固化,只能通过加强圈约及合 同管理,严格控制设计变更及签证流程来避免无效费用的发生。 令竣工结算阶段木己成舟,成本控制最被动的阶段 二、目标成本编制 中逮地產 成本估算不足 客观因素: 土地(生地,熟地) 市场因素(建材涨价、索赔等) 政策因素(需缴纳政府费用、增值税征收等) 主观因素 规范性不足(严重缺漏项) 专业性不足(结构、施工方式、材料选择、保温或防水做法) 全面性不足(配套公建成本分摊、成本递延) 二、目标成本编制 中逮地產 成本刚性不足 目标成本调整的条件一整体规划调整 产品定位调整 开发计划调整 实际情况 1、概念模糊,认为动态管理,目标也应是动态的 2、借允许调整之机,将已发生成本均计入目标成本。 结果:目标刚性不足,导致考核失去意义。 二、目标成本编制 中逮地產 成本与实际脱节 图纸大幅度调整 为了盈利指标,盲目压低成本(领导指令) 为了考核高估冒算 不了解市场行情 二、目标成本编制 中逮地產 编制要求 1、实事求是 2、有专业水准 3、与市场和行业接轨 4、公司行为 5、责任部门直接参与 6、可以指导招标、施工、采购等业务活动中 的成本费用的使用与管理 三、各阶段成本控制要点 中逮地產 各阶段成本: 决策和初步设计阶段,影响项目投资75%-95% 技术设计阶段,决定成本35%-75% 施工图设计阶段,决定成本10%-35%; 施工阶段,决定成本5%-10% 可见,决策及设计等前期阶段是影响工程成本最重 要的阶段,是节约可能最大的阶段,也是工程造价投资 控制的重点阶段。