收款付款管理美林湖应收账款投资集合资金信托计划项目申报书暨尽职.doc

PAGE 收款付款管理美林湖应收账款投资集合资金信托计划项目申报书暨尽职  中投信托有限责任公司 中投?美林湖应收账款投资 集合资金信托计划 项目申报书暨尽职调查报告 经办业务部门：北京团队 日期：2012-11 声明与承诺 参与尽职调查的全体人员郑重声明，谨对此尽职调查报告所陈述事实、涉及资料和数据的真实性、完整性、合法性及所作判断的合理性负责。 信托经理（签名）：李岩 郭志远 皇甫远东 部门负责人（签名）：解玉平 目 录 TOC \o "1-2" \h \z \u 目 录 3 信托项目要素表 5 第一章 信托项目概述 6 一、信托项目背景 6 二、信托项目交易结构说明 7 三、信托财产的管理运用 8 四、信托收益、费用、报酬 11 第二章 交易对手尽职调查情况 15 债务人及抵押人：清远市广州后花园有限公司 15 （一）基本情况 15 （二）信用状况 21 （三）财务状况 21 （四）对外负债情况 26 （五）对外担保情况 26 债权出让人及保证人——广州市美林基业投资有限公司 27 （一）基本情况 27 （二）信用状况 33 （三）财务状况 33 第三章 标的项目尽职调查情况 39 一、项目概况——美林湖国际社区 39 三、资金用途及其监管 47 第四章 增信措施情况 50 一、抵押担保 50 二、保证担保 51 第五章、还款来源分析 52 第六章 信托项目合规性分析 53 一、交易对手合规性分析 53 二、其他交易主体合规性分析 53 三、融资标的项目合规性分析 53 四、交易结构合规性分析 53 五、增信措施合规性分析 54 六、合规性结论 54 第七章 信托项目可行性分析 55 一、投融资标的项目行业分析 55 二、投融资标的项目政策分析 56 三、融资项目信息 57 四、交易对手财务状况分析 57 五、可行性分析结论 57 第八章 信托项目风险揭示与应对措施分析 59 一、信用风险及其应对措施 59 二、市场风险及其应对措施 59 三、操作风险及其应对措施 59 四、其他风险及其应对措施 60 五、风险综合评价 60 第九章 必备法律文件及签署节点安排 61 第十章 综合结论 62 第十一章 附件 63 信托项目要素表 项目名称 中投?美林湖应收账款投资集合资金信托计划 信托经理 李岩、郭志远、皇甫远东 信托项目规模 【4.8】亿元 风险等级 中 信托报酬 （年化率） 0.5% 收益率（年化） 9.5-10.5%（暂定） 运用方式 应收账款投资 资金用途 用于美林湖?国际社区项目开发建设（支付工程款及装修款） 信托项目期限 24个月，满18个月可提前终止 营销方案 财富管理中心组织销售 √主动管理型业务；□被动管理型业务信托 交易对手要求资金到位时间 监管银行 待定 法律顾问 北京市君泽君律师事务所 评估机构 北京世纪智源资产评估有限责任公司 第一章 信托项目概述 一、信托项目背景 （一）信托项目名称 中投·美林湖·应收债权投资集合资金信托计划 （二）主要交易对手 债务人：清远市广州后花园有限公司（简称“广州后花园”）。 债权出让人及保证人：广州市美林基业投资有限公司（简称“美林基业”）。 抵押人：广州后花园（简称“广州后花园”）。 （三）项目需求背景 近期，广州后花园因美林湖·国际社区开发建设需要，拟与中投信托有限责任公司合作，以信托方式进行融资。资金专项用于支付该项目配套酒店装修及四证齐全项目工程款、装修款。 （四）交易结构设计目的 本信托计划募集资金将全部用于受让美林基业享有的对广州后花园”的应收债权（即标的债权，将由会计师事务所出具专项审计报告予以确认），信托计划资金用于美林湖·国际社区项目开发建设（支付该项目配套酒店装修及四证齐全项目工程款、装修款）。 （五）项目设立的意义 1、美林基业是广州地区有一定实力的房地产开发企业，在当地具有良好的品牌知名度和较高的社会声誉，具备成为区域龙头的发展潜力；该公司经营稳健，项目优质，与其合作符合公司政策导向，能够促进公司业务可持续发展，有利于公司开拓珠三角地区市场。 2、本信托计划以应收债权投资为主要交易结构，债务人资信状况良好、还款来源有保障，项目信用增级措施充分有效、抵押率控制在50%以内，该信托计划整体符合公司融资型信托业务开展的基本要求。 3、本信托计划整体安全性较高、能为公司获取较高的收益，项目综合效益较好。 二、信托项目交易结构说明 ①全体委托人认购信托计划，信托计划成立； ②中投信托以信托计划资金，自美林基业受让其享有的对广州后花园的应收债权； ③广州后花园到期履行偿债义务； ④广州后花园以其所有的现房/或土地使用权为该笔债务提供抵押担保，美林基业为广州后花园按约履行偿债义务提供连带责任保证担保； ⑤债务清偿后，中投信托向受益人分配