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金柯大道 C-06 地块 户型配比方案解析 上海观弧广告 2007.07.24 本司所提交的户型配比建议 1．户型配比方案建议 通过市场调查和分析竞争楼盘的相关数据，得出当地人的一些生活共性： ① 户型需求偏大，以 120-140 ㎡的三室和 140-180 ㎡的四室为主。 ② 多数家庭都是三世同堂，讲究家庭和睦相处，尽享天伦之乐，。 户型配比方案 户 型 面积区间（㎡） 120—140 比率 20% 60% 16% 4% 三房 四房 五房 跃层 140—180 280 左右 就甲方提出的几个疑问的解答 1、 户型配比方案形成的根据 答：户型配比方案建议形成的根据主要是对目标客户走访调查的结果 在我们的调查统计中出现了以下几个关键性数字 选择人数占选择总数的比率 A.100 ㎡以下□ B.100 ㎡—120 ㎡□ C.120 ㎡—140 ㎡□ D.140 ㎡—150 ㎡□ E.150 ㎡以上□ 0 13.5% 18.9% 37.8% 29.7% 1 选择人数占选择总数的比率 A.两房□ B.三房□ C.四房□ D.其它□ 0% 47.4% 50% 2.6% 140 ㎡以上面积的需求占了 67.5%，三房、四房的需求占了 97.4% 由此可见，大户型、大面积的商品房是当前需求的重点，尤其是中高档、高档住宅项目， 140 ㎡以上的大户型将成为主流产品。 关于 220 ㎡左右的五房的解释： ①、从面积区间需求、户型需求统计来看，有 29.7%的目标客户需求 150 ㎡以上（也是我 们问卷的最高选项），从与客户攀谈的过程中了解到，有部分人是需求200 ㎡以上居所的。 而在选择户型方面，很多客户问到 D 选项“其它”是什么户型的时候，我们给客户的解释 是跃层和别墅之类的，然后多数客户选择了 C 项四房，只有 2 位客户选择了 D。以上说明 跃层并没有受到这些需求大面积居所的客户的青睐，他们需求的是更大面积的平层住宅，因 此，我们在方案中设立了 220 ㎡左右的五室，而减少了跃层所占比重。 ②、从户型搭配来看，由于整个社区内预计只有6-7 栋住宅楼，在楼座确定的基础上，小户 型的组合方案一般有 2 种情况，一是增加户数，例如小户型设置为一梯 3 户，二是大户型 与小户型搭配，建议在景观较好的位置设置这种大平层，作为顶级居所。 ③.我们用“五房”替代了“200 ㎡以上的四房”，可以这样理解。 2、 华宇天庭的户型配比和销售情况调查 华宇天庭 华宇天庭由绍兴华裕房地产开发有限公司开发，位于柯北新城的笛扬路与裕民路交叉 口，总建筑面积为19万平方米，2007年5月一期开盘，开盘均价为7000元/㎡，主力户型为 150—240㎡的四室，占据了总户数的72.33%。该案是本项目的不管是从地理上还是从客 户定位上都是本案的主要竞争对手，所以下面进行重点分析： 华宇天庭户型配比 2 户型/面积 套 数 144 534 128 48 三室(面积为 140-150 ㎡) 四室(面积为 150-190 ㎡) 四室(面积为 190-240 ㎡) 跃层(面积为 240-304 ㎡) 62.53% 14.99% 5.62% 华宇天庭房型结构图 华宇天庭一期户型比例表 占一期总套数的百分比 143.83 ㎡ 143.81 ㎡ 168—190 ㎡ 240-304 ㎡ 20.45% 20.45% 56.82% 2.27% 200 8 跃层 该项目共分两期开发，5-12 号楼为二期，其中首批房源是1-4 号和 15、16 号，通过调查得 知一期主力户型为 168—190 平方米的四房和 143 ㎡的三室，无 140 ㎡以下区间户型，均 价为 7000 元/㎡左右，一期交房时间定于 2009 年 3 月。 销售情况： ①.从销售中心了解到的情况为：一期基本销售完毕，可能存在水分，但根据对当地中介及 当地消费者的走访调查，其一期的去化率至少在80%左右。8 月 1 日价格将全面上涨，对外 宣称每平方米上涨 300 元。二期预计年底或明年年初开盘，尚未确定。 ②.对当地人走访调查的结果为：一期基本销售完毕，并且已有人成功购买到二期产品，价 格为 7800 元/平方米。（据当地人反映，华宇二期最低价格为 7800 元/㎡，由于销售人员对 外宣称二期还未推出，因此这一情况暂时无法证实） 中介走访调查：华宇天庭销售情况很好，但还没有卖完，价格上涨，目前均价高于 7000 元，但达不到 7500 元/㎡的均价。 ③.针对一期的销售调查：据销售人员介绍： 15 和 16#楼顶层跃层剩一套，其余全部为四室户型，基本销售完毕； 1#和 4#楼为 143 ㎡的三室，还剩余 8 套左右； 2#和 3#楼为四室，除 7、13 层外大概还剩余 15 套左右。（7 楼价格 6600 元/㎡左右，13