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中国房地产企业 swot 分析 一、万科 (000002 ，SZ) 优势 1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、 市场占有率和品牌价值排名第一。 2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体 现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营 销策略等。 3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在 2008 年行业整体资金较为紧张 的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。 4 、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质 量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。 5、1992?2008年公司收入和净利润的复合增速分别为 28.7%和 33.6%。 劣势土地储备约 2200 万平方米，仅能满足万科 2?3 年的发展需要，低于行业 平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。 机 会 1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有 率。 2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。 威 胁 绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来 增长构成有力威胁。 二、保利地产 (600048 ，SH) 优 势 1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于 总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人 脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风 险。 2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至 3200 万平方米，在一、二 线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地 区，占总储备的 71%。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。 3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增 长率分别为 72%和 77%，远高于同行业其他竞争对手。 4 、良好的执行力将保证公司高速发展。 劣势 1 、公司在 2009 年购入约 1000 万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较 小。 2、经营风格偏激进。 机 会 1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提 升。 2、二、三线城市化进程提速。 威 胁 保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港 (119 ，HK)，与保利地产产生竞 争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。 三、中海地产 (688 ，HK) 优 势 1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。 2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。 3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年 实现净利 40%以上的复式增长。 4 、公司共拥有土地储备约 3450 万平方米，可满足 4 年的开发规模需要。公司 获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。 5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。 6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过 300 亿元。 劣 势 1 、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。 2、公司 2009 年斥资 227 亿元购入 1165 万平方米项目储备，一改其稳健的项 目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。 机会 房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。 威 胁 1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多 个地区房地产业务出现重合。 2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地