北京房山水岸蓝桥新项目专题计划专题方案.doc

北京房山“水岸蓝桥”项目策划方案 第一部分 项目概况 第二部分 市场概况 第三部分 SWOT分析 第四部分 项目定位和目标用户群体定位 第五部分 项目营销策划构想和实施思绪 第六部分 广告推广策略 第七部分 用户满意度调查和反馈信息整理 第一部分 项目概况 项目土地性质及现实状况 地理位置： 项目地块在北京市房山区良乡水屯村，东至水屯村马柏路；南至房山区环城水系；西至南福公园；北至水源路。 地质、地貌： 经北京市地质局对该地块进行土地地质勘察显示，该地块底层结构为砂土层，符合建筑用地要求；地块相对平整，局部洼地。 面积、红线平面图： 该地块总占地面积100080平方米（见图一）。 地块“七通一平”现实状况： 1002公交线 马柏路 1002公交线 马柏路 水 南 路 燕龙大厦 小学 南 福 公 园 粮库 油库 水岸蓝桥 水渠 农田 -1m 高压线 村委会 上海 大众 4S店 水屯 家园 一期 水屯家园二期工程 （水屯村） 幼稚园 水屯工业园 建材市场 批发市场 邮 局 博 仁 医 院 eq \o\ac(○,D) 新 规 划 区 1001公交线 水屯站 （图一） 项目周围环境 周围建筑物 地块地处北京市房山区良乡，周围建筑多为上世纪80年代所建，以地上4层砖混结构建筑为主。 周围自然景观 该地块南侧紧邻城市环城水系，河面宽60米，属城市用于防洪抗旱人工开凿。 历史人文景观 该地块距周口店北京猿人遗址、卢沟桥革命历史博物馆直线距离5公里，结合房山区人民政府“十一五”计划，把房山打造成以旅游、休闲、度假为支柱产业构思，该项目周围历史人文气氛浓厚。 项目周围环境污染情况 城市高压走廊在地块内东侧由南向北贯通整个项目地块，依据市政计划要求，高压线两侧30米范围内不许可建设建筑，故该条高压线需我方在项目开工以前和电业局协商（移高压线塔等相关费用计入建筑成本核实中），予将高压线向东移150米，并下入地下管道内。 项目地块交通情况 项目周围交通网 地铁20号线自六里桥发车至良乡终点站，途经地块东北侧水源路东段，在南福公园北口处设“水屯站”；市政公共交通1001路天坛发车、1002路北京西站发车均途经水屯南福公园站。 城市计划关键点 据房山区计划局对该地块计划要求，项目为二类居住用地，容积率1.65，北侧退线12米，西侧退线8米，南侧、东侧退线6米。 地块周围市政道路情况 项目北侧主干道水南路可直通京石高速，路宽36米双向8车道；项目西侧次干道马柏路，路宽28米双向6车道；项目东侧、南侧属于城市计划路，计划要求路宽20米，需我方代征土地垫资修建。 项目周围市政配套设施 购物场所 燕龙大厦在地块东南600米，燕龙大厦内有4万平米百货，1万平米大型超市；燕龙大厦南侧为1万平米批发市场；地块东南400米为3万平米建材市场。 文化教育 地块东北水南路东段为水屯村幼稚园，西北水源路西段为百泉庄小学。 医疗卫生 北京博仁医院在地块西北300米，该医院为三级乙等医院。 金融服务 地块东南500米，燕龙大厦一层中国工商银行水南路分理处；北京市农村信用银行水屯分理处。 邮政服务 地块西北侧粮库北端为中国邮政。 生活服务 水南路北侧沿路生活服务配套等商铺十余家，包含上海大众汽车维修部；马柏路西侧为国家粮油大型贮备中心房山站点。 娱乐餐饮 水南路东段，福成肥牛连锁店水屯店。 周围现有、潜在对项目不利干扰原因 地块东侧有高压线。 第二部分 市场概况 宏观市场分析： 北京房地产市场概况及政府相关政策 对于20XX年楼市比较关键信息是政府货币政策。上六个月房价是下跌，到五一以后，房价才开始有所回暖，因为几块地拍卖，大家看到了投资机会，疯狂涌入来投资，使得房价，大约在七个月时间基础翻了一番，平均数字有六七十。 依据相关统计，比如地价房价百分比，宽松货币政策肯定是20XX年基础表象。银行开会说继续维持现在宽松货币政策，即使说对房地产信贷加紧，不过从拍地情况来看，不仅没有加紧，实际是放松了。 宽松货币政策肯定使得大家相信，房价还会涨，而且意识到宽松货币政策会使中国房地产泡沫越来越大。另外保障房政策，保障房并不能真正影响房价。商品房好处是品质和保障房也不一样，居住定位要求也不一样。20XX年楼市应不会碰到拐点，像楼市出现往上拐拐点，现实是宽松货币政策造成大量土地天价成交，在这么前提下，临时也不会有，除非等到银行货币政策缩紧。 20XX年北京居住用地计划布局 根据城市总体计划确定“中心城－新城－镇”城镇布局体系，统筹安排近远期居住用地布局。中心城依据“六个调整、六个优化”标准，根据“分散集团式”空间布局，合理控制住房建设规模和改善人居环境，促进人口和职能有效疏解；高水平、高标准、高起点建设新城，提升新城住房