房地产行业展望：寻求模糊的正确，规避精确的错误.pdfVIP

寻求模糊的正确，规避精确的错误 房地产行业展望 2020年9月17 日 目 录 CONTENTS 1 房企融资新政影响：负债与销售基本同步 2 行业红利：下一个增长点在哪里？ 3 投资建议及盈利预测 1.1 房企融资新政 8月20 日，住建部和中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议提出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房 地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，各部门广泛征求意见，形成了重点房地产企业资 金监测和融资管理规则。 根据每日经济新闻报道，三条红线是： 1 ）剔除预收款后的资产负债率大于70%； 2 ）净负债率大于100%； 3 ）现金短债比小于1倍。 除了三条红线，拿地销售比是否超过40%和经营性现金流是否为负是重要观察指标。 如果踩线： 1 ）若上述三项指标全部 “踩线”，红色，有息负债不得增加 2 ）若指标中两项 “踩线”，橙色，有息负债规模年增速不得超过5% 3 ）若只有一项 “踩线”，黄色，有息负债规模年增速可放宽至10% 4 ）若全部指标符合监管层要求，绿色，则有息负债规模年增速可放宽至15% 1.1 房企融资新政：波及面 我们使用房地产板块，剔除ST公司后测算，116个公司中三条红线全部符合占比30% ，两条符合占比35%。 从踩线情况看，现金短债比是最容易被踩线的，占比54%。 图1：A股房企三条红线踩线情况中全部符合占比三成 图2：A股房企三条红线踩线情况比例中现金短债比最高 （剔除ST公司） （剔除ST公司） 40% 35% 35% 30% 现金短债比 54% 30% 25% 22% 20% 剔除预收账款后的资产负债率 41% 15% 12% 10% 5% 净负债率 32% 0% 全部符合 一项不符合 两项不符合 三项不符合 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 1.2 房企融资新政影响 对房企行为： 1 ）控负债，本质就是控拿地，加强销售和资金回笼。 2 ）股权融资，出表的资产证券化，永续债替换。 3 ）子公司分拆上市，如物业、商管、代建。 4 ）加速