碧云中惠新项目专题计划书.doc

项目分析 概述 本项目在上海浦东新区金桥出口加工区内，基地在新金桥路和纬四路交汇口东北地块。本项目共为3栋楼，其中A楼为28层，B1、B2为19层，A、B全部有2层裙楼。 项目于1994年动工，后因为种种原因中止，最近重新开启，并依据市场环境变更功效要求为：以产权式商务酒店为主，配以适量公寓式办公楼功效要求。 本项目现已经主体封顶，估计年底能够交付使用。总建筑面积为84013.16平方米，设计停车位为258个，发展商将预留A楼26-28F， 楼层 A楼 B1楼 B2楼 累计 地下一层 1901 6297 8198 1F 1812 1585 769 8652 2F 1901 2585 标准层 1148（3-21F） 1274（3-16F） 721（3-16F） 63100 1100（22-28F） 1205（17-19F） 681（17-19F） 屋顶设备层 262 190 72 524 总套数 523 276 204 1003 共三层，总计3300平方米，所以能够销售943套，面积59800平方米。 优势 本项目首推优势在于其位置，在浦东金桥开发区中心地带，属于上海经济密集区域，周围中外企业云集，大企业和品牌企业比比皆是，诸如通用、日立、庄臣、上海贝尔、西门子、Kodak、NEC、PHILIPS、SHARP等等，区域内存在大量高收入青年白领和企业管理层人员，这类群体消费能力强、消费欲望高。 其次本项目周围没有类似项目在运作，直到碧云小区内才有产权式商务酒店，所以是一个市场空白点。 第三是交通便捷。环视本案周围，交通网络健全，地块三面临路，南边更是直面快速干道新金桥路，距杨浦大桥只有3公里，和陆家嘴金融贸易区约为9公里，到外高桥保税区约10公里。到浦东机场和虹桥机场均很方便。即使没有轨道交通，不过含有一定辐射能力。 第四，本项目销售面积属于中等楼盘，一千户左右楼盘基础上能够形成一个小型小区，在销售中营销费用也相对宽松。 劣势 本项目标劣势一样在于其地理位置，因为处于一个经济开发区内，所以其生活配套设施不是很健全。在周围基础上没有类似大型超市、商场、休闲娱乐场所生活配套设施。 其次因为是中止过房产项目（即为烂尾楼），中止过项目对消费者所产生不良印象一直影响到本项目标销售。 再则本项目为商业用地，因为中止了快要十年，其产权使用期限仅余40年，这个问题对销售将有巨大杀伤力。 从计划角度来说，B1、B2楼和A楼楼间距过小，所以直接影响到B1、B2采光问题。尤其是B2楼采光问题严重。其次B1楼户型有问题，根据项目介绍中描述，B1楼户型有122平方米、145平方米、148平方米、156平方米、157平方米、184平方米，大面积户型，其套数占整个项目套数为7.9%。不过平面层没有表现出，相关这个问题我部门已经和开发商接触并不停确定，至今开发商仍在和计划设计单位联络确定。 相关这个问题假如确定存在，必需考虑不均衡户型将造成产品定位和目标消费者定位错乱，造成销售推广复杂而引发销售成本提升， 而该物业性质为商业用地，所以在销售中首付款必需在40%以上，以本项目平均面积为63平方米，假如均价为8000元，首付款基础上在20万以上。20万对于投资客相对来说比较轻易处理，不过对于自用客来说，将产生较大抗性。 威胁 威胁首先来于其项目东侧科德电子信息楼，其次是碧云小区（一个改善和享受型小区）内销售房产。 科德电子信息楼是一个定位杂乱项目，其定位为一个商业、办公、产权式商务酒店三者相结合综合楼。不过依据市场调研，其销售价格可能在7500元/平方米层面上，对于碧云中惠项目销售价格提升将造成一定束缚。 碧云小区中房产基础上是改善型和享受型项目。即使本项目和之定位错位，不过作为成熟大型小区，和金桥开发区不远，而且金桥项目潜在购置（使用）群体——青年白领和企业管理层人员对于生活品质要求相对比较高，所以对于本项目含有一定威胁。 机会 对于本项目来说，最大机会是抓住金桥开发区内青年白领和 企业管理层人员，不管是考虑到投资还是自用，这类群体全部是本项目标要把握好群体。 对于投资客来说，这类群体基础上是房产使用者，直接影响投资本项目标收益率。而对于自用客来说，基础上围绕在金桥工作青年白领和企业管理层人员范围内。所以本项目标最大机会是抓住金桥开发区内青年白领和企业管理层人员。 其次应该把握和金桥开发区做配套厂家，该类厂家往往全部会在上海设置办事处，假如将其挖掘过来，因为该类消费者往往全部是办公加居住使用者，购置或使用面积均比较大，即使数量少，不过总量大。 对策 缺乏生活配套设施对策 对于本项目缺乏类如大型卖场、休闲娱乐等生活配套设施，假如 由开发企业经过引入方法处理，基础上是不可能，本项目体量不是大盘，不可能全部处理，能够借鉴方法是引入接送巴士，经过接送巴士和陆家嘴相连接