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土地估价师 《土地估价实务》模拟考试试题 ( 二 ) 第一部分 计算题 共 3 题，各题分别为 30、30 、40 分。要 求列出算式、计算过程和计算结果，计算结果保留两位小数，地价单 价的单位为“元 / 平方米”、总价单位为“万元”。 一、某企业 2000 年 9 月以有偿出让方式取得某地块 40 年使用权， 面积 1000平米，同时在其上以 2000 元/ 平米造价建成 800 平米商铺， 建筑物耐用年限为 50 年，残值率为 5%，目前重置价格为 2500 元/ 平 米，该商铺现全部优惠出租给企业内部下岗职工，每月租金 30 元/ 平米，同类商铺市场租金一般为每月 50 元/ 平米，土地还原率为 4%， 房屋还原率为 5%，每年需支付税金 20 元/ 平米，管理费为同类租金 的 5%，年维修费和保险费分别为重置价格的 2%和 0.2%。请评估该宗 地在 2004 年 9 月的价格。 二、某开发区土地总面积 5000 亩，已完成“七通一平”建设， 公共设施和基础设施占地 1000 亩。完成土地开发后需要评估出让土 地的底价，出让土地使用年限为 50 年。据测算，该开发区所在地征 地费为 15 万元/ 亩；土地开发费为 10万元/ 亩，土地开发周期为 2 年， 第一年投资额占 40%，各年内均匀投入，贷款季利率为 2%；要求土地 开发投资回报率和土地增值收益率均为 20%，土地还原率确定为 8%。 请评估该开发区出让土地的底价。 三、某公司于 2001 年 8 月通过出让方式取得一宗 10000 平方米 土地使用权，出让年限为 50 年，该地块规划为综合，容积率为 3 。 该公司于 2002 年 8 月动工兴建一座综合楼。 2003 年 8 月该公司拟将 土地使用权向银行抵押贷款。 如以该宗土地使用权评估价的 70%贷款， 请问可贷多少款？ 项目其他资料如下： 1、该大楼 1-3 层为商铺，建筑面积为 5000 平方米，上面为写字 楼。 2 、大楼开发周期预期为 3 年，第一年投入 30%，第二年投入 50%， 第三年投入 20%。 3、大楼建成后该公司计划自留 5000 平方米写字楼， 另安排 1000 平方米商铺优惠出租给内部职工，月租金为 150 元/ 平方米。其余用 于对外出租，预计出租率为 90%。 4 、据调查，目前同类建筑物建安综合造价为每建筑平方米 3000 元，同类商铺市场租金水平每月为 200 元/ 平方米，写字楼租金每月 100 元/ 平方米。房屋出租年经营费用中，管理费为年租金的 10%，维 修费为租金的 8%，税金为租金的 12%，保险费为建安造价的千分之二。 项目投资回报率取建安造价的 30%。建筑物经济耐用年限为