吉林市房地产评估分析报告.doc

目 录 TOC \h \z \t "标题 3,1" 一、区域概况 3 二、吉林市开发区情况 7 三、吉林市政府对于未来城市发展计划纲要 10 四、吉林市房地产发展环境分析 13 五、图解吉林 25 六、吉林市房地产市场分析 30 七、本案地块分析 56 八、市场结论和提议 60 九、项目目标用户 61 十、产品定位 63 十一、 整体开发策略 66 十二、营销步骤（1期--2期） 68 十三、销售手段 70 一、区域概况 1、区域位置 吉林市地处东北腹地长白山脉，向松嫩平原过渡地带松花江畔，三面临水、四面环山。东经125″40′～127″56′，北纬42″31′～44″40′。东接延边朝鲜族自治州，西临长春市、四平市，北和黑龙江省接壤，南和浑江市、通化市毗邻。 2、人文地理 吉林市总面积27120平方公里。其中，市区3636平方公里。全市现辖4个城区（船营区、昌邑区、龙潭区、丰满区）、4个县级市（磐石市、蛟河市、舒兰市、桦甸市）、1个永吉县、1个国家级高新技术产业开发区和1个经济技术开发区。截止到20XX年末，全市人口达451.4万人，其中市区人口198.5万人，非农业人口211万人。 3、交通条件 Ⅰ、铁路 吉林铁路分局管内有长图、牡图、吉沈、吉舒、烟白、拉滨、朝开、和龙等干支线8条，总营业里程1491.9公里，管界跨吉、黑两省16个市、州、县。有分别通向俄罗斯、朝鲜两个国际口岸站。20XX年旅客发送量完成1492万人，货物发送量完成2097万吨。 Ⅱ、公路 吉林市自古就是三省通衢，区位优越。现在路网密布，四通八达，公路连接全国各大城市。截止到20XX年底，全市有公路655条，公路总里程7523公里，其中，高速公路62.9公里。 Ⅲ、民航 吉林机场于1991年4月1日开航，现在运行是吉林至北京、上海、广州、大连、深圳、海口七条航线。 4、历史沿革 吉林市原名“吉林乌拉”，为满语地名，意为沿江城池。因明清两代为固戍边，抵御外侵，在此设厂造船，又称“船厂”。 殷周时代，这里已经有氏族部落。秦代以前，居住着满族祖先“肃慎人”。汉称挹娄，北魏称勿吉，隋唐称粟末靺鞨。辽代，为辽东京道所辖。后改称女真。11，女真人建立金国，灭辽后，吉林为金国领地。明朝，隶属海西女真乌拉部统辖，为“乌拉国”。明万历四十十二个月，吉林归属努尔哈赤统治，成为后金领地。  清康熙十年（1671年），宁古塔副全部统安珠瑚奉命率军，筹建吉林城。康熙十五年(1676年)，清政府调宁古塔将军巴海移驻吉林城，吉林遂成清政府统辖松花江、乌苏里江、黑龙江等流域重镇，成为这一地域政治、经济、军事中心。 民国2年（19），将吉林府改为吉林县。 1945年8月，日本投降，国民党成立“吉林地方治安维持会”。10月，在中共吉林市委组织下成立吉林市政府。11月，成立吉林省政府，省会设在吉林市。1946年5月，我军从吉林市撤出，国民党成立吉林省政府和吉林市政府。1948年3月9日，吉林市解放。3月10日，吉林省政府从延吉市迁至吉林市，3月23日，成立吉林市人民政府。1954年9月，吉林省人民政府由吉林市迁往长春市。1958年将永吉、磐石、舒兰、蛟河、桦甸等县划归吉林市。现辖4个城区（船营区、昌邑区、龙潭区、丰满区）、4个县级市（磐石市、蛟河市、舒兰市、桦甸市）、1个永吉县、1个国家级高新技术产业开发区和1个经济技术开发区。 5、旅游 吉林旅游特色鲜明，是一座著名遐迩、四季皆宜旅游大市。吉林市以山水林、冰雪凇为特色自然、人文景观相互映衬，组成得天独厚观光、休闲、民俗风情和历史文化等旅游优势。夏季是避暑度假胜地，冬季是滑雪娱乐天堂，被国家纳入31个关键旅游城市行列。全市共有旅游景区、景点80余处，中国四大自然奇观之一吉林雾淞、世界石陨石之王吉林陨石、国家关键风景名胜区松花湖，和朱雀山动植物园、北大湖滑雪场和哥特式建筑天主教堂、高句丽古城遗址、乌拉古城、吉林文庙、北山古庙群等独具特色自然人文景观魅力万千、驰名中外。旅游服务设施配套齐全，功效比较完备，拥有星级饭店35家，床位33100张；旅行社40家，其中国际旅行社4家；现代化商业街10条，大福源超市、国贸中心、东方商厦等大型商品购物中心10个。每十二个月一度中国吉林雾淞冰雪节、松花湖开江鱼美食节、松花湖之夏旅游节、长白山金秋枫叶旅游节和北山庙会等各具春夏秋冬特色五大节庆活动颇负盛名。这些年，以市场为导向、以政府为主导，对旅游产业进行整体性、系统性设计和运作，旅游经济展现强劲成长势头。接待海内外游客年均增加38%，旅游总收入年均增加52.1%。 6、卫生 截止到20XX年末，全市共有各级各类医疗卫生机构3363所，全市拥有卫生技术人员