房地产售后返租税收处理的设想..docx

PAGE PAGE # 房地产售后返租税收处理的设想 售后返租经济内容 在房地产销售市场不太景气的情况下， 房地产开发企业为达到快 速销售回笼资金， 采用售后返租的销售模式， 保证购房人所购物业在 未来多少年内回收投资， 从而实现房地产销售。 售后返租所涉及到的 主体有：开发企业、购房人、商管公司（指：房地产开发企业成立的 为售后返租经营的公司） 、承租人。流程：房地产开发企业销售物业 给购房人7商管公司整体向购房人承租物业7商管公司再将物业出 租给承租人。 返租: 是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后（主要针对 商铺）发展商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回 报（约为 8%-12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展 商所有，这种形式实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经 营权，然后统一招商和经营管理， 以承担未来经营管理等不可预知风 险的代价来做旺整个商场，给与投资者和承租户以足够的信心。 售后返租业务的模式 售后返租业务一般有售后 2-N 年包租，房开商给购房人固定回 报，且前A年租金直接用于抵房款（A N），从而达到销售房地产的 目的。 为便于说明问题，举例：房开公司销售商业 50 平方米， 20000 元/平方米（不含税价），销售额为 100 万元，且房开公司开发成本为 3500元/平方米，期间费用为 500元/平方米。在销售中约定 10 年返 租，每年租金回报为8%,且前两年租金直接用于抵扣房款（实际签 订购房合同价款为84万元），从第3年起，由商管公司向购房人每年 支付8万元租金（年回报8%），商管公司再以8万元/年对外转租。 根据本案例作售后返租的税收分析及税务处理。 税法对售后返租的规定 税法规定：对售后返租应分解为以下几个纳税环节: 纳税环节1、房地产销售业务 即房地产开发企业向购房人销售房地产的业务，计税基础为房地 产开发企业向购房人收取的现金及经济利益 （上述举例中的计税基础 为合同价款84万元+2年租金抵房款16万元=100万元，要想规避租 金抵房款，在房地产销售合同中只能约定为打折，而不是返租 房地产销售税金测算表 项 目 计算公式 参数1 参数2 参数3 税负率 备注 收入 1 50.00 20,000.00 1,000,000.00 100.00% 50平方 *20000 元/ 平方 开发成本 2 50.00 3,500.00 175,000.00 17.50% 50平方 *3500元/平 方 增值税 3 1,000,000.00 5.00% 50,000.00 5.00% 城建税 4 50,000.00 7.00% 3,500.00 0.35% 教育费附加 5 50,000.00 3.00% 1,500.00 0.15% 地方教育费附加 6 50,000.00 2.00% 1,000.00 0.10% 价格调节基金 7 1,000,000.00 0.10% 1,000.00 0.10% 城建税金及附加合计 8=4+5+6+7 7,000.00 0.70% 扣除项目 9=1-2*138 234,500.00 23.45% 增值额 10=1-9 765,500.00 76.55% 增值率 11=10/9 326.44% 0.00% 应缴土地增值税 12 765,500.00 60% 377,225.00 37.72% 增值额 *60%-扣除 项目*35% 期间费用 13 50.00 500.00 25,000.00 2.50% 期间费用 500元/平 方米 企业所得税 14 415,775.00 25.00% 103,943.75 10.39% 税收合计 15=3+8+12+14 538,168.75 53.82% 税收占收 入的 53.82% 净利润 311,831.25 31.18% 结论：1、假设销售单价20000元/平方米，开发成本3500元/平 方米的前提下，税负率为53.82%，即销售100万元商铺，需缴纳53.82 万元的税金。对于高税负率，诸多公司采取售后返租 10年且2-5年 租金抵房款的销售模式，一达到促销的目的，二达到节约税收的目的。 2、房地产销售中，前两年租金直接用于抵房款，不要在销售合 同中体现出来，而用其他合同约定。应注意与商管公司向购房人承租 时前两租金减免的合理的衘接（商管公司前两不向承租人支付租金, 从第三年开始支付租金），不要被税务机关很明显的看出房地产售后 返租两年租金抵房款。 纳税环节2、商管公司向购房人整体租赁的物业 即房地产开发企业与购房人签订销售合同后，商管公司即与购房 人签订租赁合同，两个合同基本同时签订。此环节购房人作为出租人 应缴纳增值税、城建税金及附加、房产税、土地使用税、个人所得税 （且商管公司