居住小区的物业管理专题方案.doc

居住小区物业管理方案 第一节　居住小区物业管理概述 　　一、住宅和居住小区 　　在人类衣、食、住、行基础活动中，“住”居于关键地位。“住”以住宅形式 满足家庭组员共同生活、生理卫生、休闲娱乐等生活需要。住宅在人类历史上，伴随社会进步和生活水平不停提升，居住条件和住宅水平不停提升。中国自改革开放以 来，城市住宅建设得到了快速发展，据统计，十年来，中国建成5万平方米以上居住小 区(又称住宅小区)2500多个。以后十年，住宅建设还会有一个大发展，大家说“小康不小康，关键看住房”，这首先表明了住宅建设在以后发展关键性，同时，也表明大家对 新建住宅质和量及其管理要求。 　　居住小区，是目前中国在旧城改造和新区建设过程中，由一幢幢楼群组成新住宅区 。1994年建设部令第33号《城市新建住宅小区管理措施》中，把住宅小区以概念形式作出 以下要求：“新建住宅小区，是指达成一定规模，基础设施配套比较齐全新建住宅小区( 含住宅小区、住宅组团，以下简称住宅小区)。” 在计划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级，其分级规模如表7-1-1。 依据以上情况，能够看出，居住小区是含有一定人口和用 地规模，以满足居民日常物质和文化生活需要，为城市干道分割或自然界限制包围相对独立区域。依据统计，现在中国城市人口1/4生活在规模不等居住小区里。以后，这种 新建居住小区则是城市住宅建设关键形式。 　　二、居住小区功效 　　党十一届七中全会和七届人大四次会议提出了到20XX年实现小康生活水平战略目标。对城镇居民来说，所谓小康水平，其居住标准具体有三个。那就是： 　　(1)人均8平方米居住面积；(2)60％以上全国住房成套率；(3)居住环境在总体上较大改善，依据以上精神，建设部《城市新建住宅小区管理措施》对新建住宅建设提出以下 要求：“为居民发明整齐、文明、安全、生活方便居住环境”。这就是说，对新建居民小区提出必需含有多种功效要求，这些功效关键表现在以下四个方面。 　　1.居住功效。这是住宅小区最基础功效。依据居民不一样需要，提供多种类型住宅，如多个类型居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居住功效中，最关键是它能够提供 大家休息场所和环境，其它才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功效。 　　2.服务功效。住宅小区服务功效是伴随城市计划建设要求、房地产综合开发而来，即要求小区公用配套设施和小区管理应能为居民提供多项目多层次服务。包含：教卫 系统，如托儿所、幼稚园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等；商业餐饮业系统，如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等；文化、体育、娱乐服务系统，图书馆 、游泳池、健身房、电影院、录像室等；其它服务系统，如银行、邮局、煤气站、小五金、家电维修部等。 　　3.经济功效。住宅小区经济功效表现在交换功效和消费功效两方面。交换功效包含： ①物业本身交换，即开展住宅和其它用房出售或出租经纪中介服务；②小区管理劳务 交换，即业主经过协议方法将住宅小区管理委托出去。消费功效指是伴随城市住房制度改革不停深化，住宅小区中住宅将不停地商品化，并进行商业化管理。包含住宅在 购、租两方面逐步商品化及小区管理和服务全部是有偿，住用人将逐步加大对居住消费投入。 　　4.社会功效。住宅小区主体是居民，居民活动是社会活动，聚集在住宅小区多种社会实体，如行政治安机关、商业服务业、文化教育、银行等是以住宅小区为依靠，共同为 居民服务，发挥各自功效。这些实体之间、实体和居民之间、居民相互之间组成了住宅区社会关系、人际关系，形成了一个社会网络，相互影响和相互制约。 　　三、居住小区特点 　　居住小区在改变市容市貌，促进房地产业发展，改善大家居住条件方面是含相关键作 用，它是集居住、服务、经济、社会功效于一体社会缩影，所以，它建设和以往城市住房建设含有不一样特点。这些特点是： 　　1.统一计划，综合开发。因为城市建设发展和大家物质文化水平及居住条件提升，住宅区计划布局有了很大改变。在“统一计划、合理布局、综合开发、配套建设”标准 指导下，全国广大城镇统一计划、综合开发新型住宅小区成片兴建起来。 　　这些新建住宅小区，计划布局合理，配套设施日益完善，改变了过去单一、分散结 构和功效，向节省用地、高密度、综合化和现代化方向发展。新建住宅小区通常是以多栋居民住宅楼为主体，配以商业、服务业、饮食业、邮电、储蓄、托儿所、文教卫生、娱乐、庭 院绿化等配套设施，组成一个功效齐全居民生活小区，这就要求区内各类建筑和居住环境相互协调，有机结合。由专业化物业管理企业实施统一管理、优质服务、合理收费。 　　2.规模大、功效全。新建居民住宅小区通常为多层、多栋楼体建筑群，少几万平方米，多十几万甚至百余平方米。这些楼体建筑群，除住宅楼之外，还有商业大