一篇报告看懂一家房企：旭辉集团深度报告.docxVIP

内容目录 公司总览 4 历史沿革 4 公司治理 4 实际控制人 4 管理架构 5 业务概览 6 分析方法介绍：从“可持续性”看旭辉 7 公司可持续性和信用资质分析 8 历史报表视角下的信用资质分析 8 资产可持续 8 存货：重仓二线、布局分散 8 固定资产和投资性房地产：商业地产重仓上海、成都 10 广义负债可持续 11 债务结构：融资以银行贷款为主，短期偿债压力较小 11 偿债能力：长、短期偿债能力均较强 11 表外不确定性：合作开发项目较多 12 未来经营视角下的信用资质变化 13 资产可持续 13 拿地：高能级城市布局力度加大 13 资产出售 15 销售：疫情以来持续修复 15 回款率：处于历史较高水平 16 广义负债可持续 16 融资渠道：公开市场融资顺畅 16 融资成本：发债成本明显下行 17 融资期限结构：发债久期总体拉长 17 公司治理可持续 18 控股结构 18 高层变动 18 多元化：物业板块发展亮眼 18 公司经营情况汇总 21 图表目录 图 1：公司发展历程概览 4 图 2：公司股权结构 5 图 3：公司管理架构 5 图 4：公司营业收入变动（亿元） 6 图 5：公司各类产品销售占比（%） 6 图 6：地产债研究以房企可持续性为核心 7 图 7：公司土储主要集中在重庆、武汉、太原、长沙、合肥（万方） 8 图 8：公司项目布局较分散（%） 9 图 9：2018 年以来公司拿地节奏放缓（%） 9 图 10：2018 年以来公司土储倍数保持在 4 以上（倍） 9 图 11：公司商业地产主要布局于一二线城市（%） 10 图 12：公司商业地产聚焦于长三角、成渝地区（%） 10 图 13：公司商业地产主要集中在上海、成都（万方） 10 图 14：2017 年以来，公司租金收入迅速增长（亿元，%） 10 图 15：公司融资以银行贷款为主（%） 11 图 16：公司短债占比较低（%） 11 图 17：2020H1 公司有息负债抵质押率小幅下降（%） 11 图 18：公司 2020H1 有息负债抵质押率处于TOP20 中位数水平（%） 11 图 19：公司短期偿债能力较强（倍，%） 12 图 20：公司长期偿债能力持续优化（%） 12 图 21：2017 年以来公司存量土储权益比保持在 50%左右（%） 12 图 22：2017 年以来公司少数股东权益占比明显增加（%） 12 图 23：公司对外担保余额/净资产变动（%） 13 图 24：公司 2020H1 对外担保/净资产高于TOP20 中位（%） 13 图 25：2020 年 1-8 月公司新增土储城市分布（亿元、%） 14 图 26：公司新增土储的城市能级变化（%） 14 图 27：公司新增土储的城市圈分布变化（%） 14 图 28：公司新增土储城市集中度变化（%） 15 图 29：公司拿地强度变化（%） 15 图 30：公司销售金额变化情况（亿元、%） 15 图 31：公司销售目标完成进度（%） 15 图 32：公司销售回款率变化（%） 16 图 33： 2020 年 1-8 月公司债券发行与净融资金额（亿元） 16 图 34：公司各类债券发行利率变动（%） 17 图 35：公司各类债券发行期限变动（年） 18 图 36：2020H1 永升生活服务营收和净利润保持较高增速（%） 19 表 1：公司产品线梳理 6 表 2：公司少数股东权益占比、其他应收款占比等指标高于TOP20 中位数 12 表 3：公司资产出售情况 15 表 4：2020 年 1-8 月公司债券发行情况 17 表 5：公司 2020H1 新竣工的 6 个商业项目 19 表 6：公司目前在建的 8 个商业项目 19 表 7：公司指标汇总表 21 公司总览 历史沿革 旭辉集团前身为 1992 年 8 月在厦门成立的永升物业代理有限公司，初期业务主要为房地产行销策划及物业管理，1994 年公司将业务转向房地产开发，2000 年总部迁至上海，2012年在港交所上市。公司发展历程可分为五个阶段： （1）2000 年以前业务聚焦福建。1995 年 2 月公司在厦门推出第一个房地产项目阳光花园，随后在厦门开发了彩虹花园、永升新城等项目，1998 年 12 月进入福州市场。 （2）2000-2006 年以京沪为发展重心。2000 年公司总部迁至上海，成立上海永升臵业有限公司，在上海先后开发了永升大厦、滨河景城、旭日之城等项目；2001 年向北京拓展，获得北京亦庄住宅项目；2004 年上海永升臵业有