2020年地产行业中报点评：警惕房企分化加剧.docxVIP

内容目录 疫情后融资环境改善带来资金来源修复式增长，但政策调整后融资性资金来源承压 3 需求止跌回升，销售弱平稳 5 上半年销售改善投资修复，但政策调整后持续性存疑 6 主要房企 2020 年中报点评 7 销售确认加快，费用上升压降利润空间 10 营运效率保持平稳，行业高周转特征凸显 11 个体间杠杆率显著分化，尾部风险在积聚 12 从中报数据看“三道红线” 15 风险提示 17 图表目录 图表 1：房地产开发各类资金来源:月度累计同比 3 图表 2：房地产开发贷款余额增速与存款准备金率走势 3 图表 3：地产债月度发行到期情况 4 图表 4：2020 年至今地产债发行时债项评级分布 4 图表 5：2010 年至今内地房企海外美元债券年度发行情况 4 图表 6：近 4 年内地房企海外美元债券月度发行规模对比 4 图表 7：各类商品房销售面积:月度累计同比 5 图表 8：主要城市住宅价格指数:当月同比 5 图表 9：居民中长期贷款与个人住房贷款新增情况 5 图表 10：月度土地购置情况 6 图表 11：细分领域房地产开发投资完成额:月度累计同比 6 图表 12：房屋施工、新开工、竣工面积:月度累计同比 6 图表 13：2014 年以来棚改建设计划和实际执行情况 7 图表 14：2020 年以来房地产行业违约债券梳理 8 图表 15：2020 年以来房地产行业主体评级调低企业梳理 9 图表 16：2019 年以来房地产行业产业债信用利差走势 10 图表 17：50 家样本房企最新主体评级分布 10 图表 18：2020H1 样本企业营业收入同比变化情况 11 图表 19：2020H1 样本企业净利润同比变化情况 11 图表 20：2020H1 样本企业销售净利率分布情况 11 图表 21：2020H1 样本企业销售毛利率分布情况 11 图表 22：2020H1 样本企业应收账款周转率分布情况 12 图表 23：2020H1 样本企业存货周转率分布情况 12 图表 24：2020H1 样本企业经调整资产负债率分布情况 13 图表 25：2020H1 样本企业净负债率分布情况 13 图表 26：2020H1 样本企业经调整流动负债率分布情况 14 图表 27：2020H1 样本企业货币资金与短期债务之比分布情况 14 图表 28：2020H1 样本企业经调整流动比率分布情况 14 图表 29：2020H1 样本企业经调整速动比率分布情况 14 图表 30：2020H1 样本企业经营活动现金流净额与带息债务之比分布情况 15 图表 31：部分房地产企业分档情况（亿元，%） 16 1 疫情后融资环境改善带来资金来源修复式增长，但政策调整后融资性资金来源承压 2020 年初，房地产各类开发资金来源累计同比均大幅下滑，但受疫情后货币政策宽松带来的融资环境改善影响，资金来源累计同比跌幅逐月收窄。2020 年 1-7 月，房地产开 发资金累计同比已由负转正达到 0.8%，其中，国内贷款同比增长 4.9%，自筹资金增长 3.3%，个人按揭贷款增长 6.6%，利用外资增长 29.9%，仅有定金及预收款累计同比减少 3.4%。 图表 1：房地产开发各类资金来源:月度累计同比 合计 国内贷款 自筹资金 %% % 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 定金及预收款 个人按揭贷款 利用外资(右轴) 350 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 2016-07 2017-01 2017-07 2018-01 2018-07 2019-01 2019-07 2020-01 2020-07 资料来源：Wind， 2020 年全球疫情爆发后，各国先后进入降息周期。春节后人民银行采取多项措施降低实体企业融资成本压力，先后调低 SLF 和MLF 利率，引导 1 年期和 5 年期 LPR 利率下行，向部分中小金融机构定向降准，同时要求银行业持续向实体经济让利。随着国内疫情企稳，我国货币政策已从应对疫情期间的超宽松状态回归至常态化水平，降息降准可能性大幅下降。同时，对房地产政策也开始发生调整，目前房地产开发贷款余额增速处于收缩周期，考虑到“房住不炒”的基调和房地产调控政策的连续性，未来房地产贷款增速将逐步放缓。 图表 2：房地产开发贷款余额增速与存款准备金率走势 % 房地产开发贷款余额:季度同比增长 月末存款准备金率:大型存款类机构(右轴) 28 24 20 16 12 8 4 0  % 24.0 20.0 16.0 12.0 8.0 4.0 0.0 2011-08 2012-08 201