上海裕安大酒店项目计划书(提纲).docxVIP

上海裕安大酒店项目计划书（提纲 、上海高星级酒店市场分析 （一上海高星级酒店现状 到目前为止，上海拥有五星级饭店25家,四星级40家,三星级125家,二星级130 家。上海市四星级饭店2005年1月至2006年2月平均出租率和房价走势如下图表 1和图表2所示： 图表1:上海市四星级饭店平均出租率（2005.1—2006.2 I 旳卩U 星级 2005-2006和率 图表2:上海市四星级饭店平均房价（2005.1—2006.2 I. ?fj：pq甲.级酒屮：200岳一zoos勺■产均”1和率 I 』J： I - I I I I 9 1i // '^La I S _ i~iii ?~fc n ■— i—b n w* c Z ■ I r 人弹u L' JI /F、 根据上图数据显示，上海市四星级酒店2005-2006年平均出租率一般在60— 80%之间波动，平均房价在600-800之间波动。由于浦东新区金融中心的特殊地理区 位，浦东酒店的出租率和平均价格都高于全市平均水平。 （二浦东新区酒店业现状 自2002年以来，浦东新区四星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达 17%,2005年达到每晚每间1513元，平均出租率均高于72%这一良好水平。上海作 为国际会展之都及国际性旅游观光城市，会展旅游业非常发达。据统计仅浦东新区 一年的国际性会展就高达600个。2010年上海世博会将吸引海内外 7000万人次参 观。2010年前上海酒店业规模将大幅度扩容,床位将从现在的27万增加到40万，其 中星级酒店的床位将从现在9万的基础上增加到17万张。 综上所述，根据浦东高星级酒店的发展趋势以及酒店业巨大的发展空间 ，把裕安 大厦部分楼层改建为酒店，组建裕安大酒店符合市场发展的需要。 二、裕安大酒店工程改建可行性 （一建筑结构 裕安大厦建筑结构为框架结构，每层面积可以自由分割。根据每层面积及四星 级酒店房间设臵标准，大厦单层可改建为14个标间,5个商务间。如市场需要，可将大 厦的一个单层改建为12个豪华套房。 目前,裕安大厦具有 特灵”冷水机两台、循环泵四台、冷却泵三台、冷却风机 二台。空调设备基本可以适应大酒店改造的需要，但是相关的主管道需要重新更换 以便使用酒店客房的需要。 （三锅炉及热交换设备 裕安大厦现有锅炉三台，热交换（地下车库的所有气包和主管道目前还比较新，可 以供裕安大酒店使用，不需要更换或添加此类设备。 （四供水设备 目前，裕安大厦总共有四只水箱，除其中一个水箱容量是25吨以外，其他水箱容 量均为50吨。以目前的供水设备来看，改造后的裕安大酒店供水没有问题。另外，水 压和流量等也符合酒店所需标准。 （五排水系统 目前裕安大厦下水道管道太少，部分排水管道也不大通畅，出水口径又相对太 小。虽然目前排水系统作为办公用楼使用是符合要求的，但是作为酒店使用，就比较 困难了。因此，为优化排水系统，酒店改造必须要对所有排水管道进行重新布管。另 外，排水系统还需要配备污水处理装臵。 （六供电设备 目前裕安大厦单个楼层均能提供 3W0A的容量，供电设备状况良好，因此，酒店改 建完成后，供电系统是没有问题的，只需进行小量的线路调整，就可以符合酒店的用电 需求。 目前裕安共有主楼电梯四部、货运电梯一部、裙楼扶手电梯三部。主楼电梯为 OTIS电梯速度2.5m/s载重为1150KG容量15人。因此，电梯符合四星级酒店的硬 件要求。酒店经营时，可根据实际情况分区使用电梯，以方便酒店客户迅速入住房 间。 （八酒店大堂 目前，裕安大厦一楼裙楼是按照写字楼的标准进行设计的。而酒店改建需要把 一楼裙楼按照四星级酒店标准改建为酒店大堂。改建后 ，一楼大堂将有咖啡吧、茶 吧等酒店配套设施。 三、裕安大厦改建酒店的优势条件 （一裕安大厦外观典雅，符合高星级酒店建筑的外观标准 （二裕安大厦内部结构可满足高星级酒店改造要求 （三大厦现有设备基本齐全 （四酒店与写字楼互为补充 （五改建费用低、周期短 四、裕安大酒店功能介绍 根据大酒店改建的初步规划，将从大厦中选择10个楼层作为酒店楼层，另外大厦 裙楼将改建为酒店大堂，大厦地下车库也将改建为 酒店停车场。大酒店改造总面积为15664.08平方米。 酒店停车场。大酒店改造总面积为 15664.08平方米。 图表3:大酒店改造各部分的面积表 序号 酒店各部分 建筑面积 （单位：平方米） 备注 1 容房面秩 10351.3 1 0个楼层 2 一楼大堂 18R43 扣除华夏银行所占面积 3 停车场 2?78. 35 36个车位 4 其他功能设施 1400 扣除华夏银行所占面积 计划其中一个楼层改建为酒店豪华套房，其它九个楼层改建为商务间和标房来 计算，则有1035.13平方米改建为套房、9316.17平方米改建为商务间和标房，共可改 建