房地产经营管理新规制度.doc

开发项目经营管理制度 为适应企业发展需要，保护企业股东和债全权人正当权益，维护企业正常工作、经济秩序，促进企业不停发展壮大，全方面推进企业以提升经济效益为中心各项工作，确保企业各项工作任务顺利完成，实现项目开发最大投资收益，依据《企业章程》结合本项目标实际情况，制订本管理制度。 第一部分 企业总概 一、企业组织结构及部门职责 股东大会 股东大会 董事会 董事长 监事 项目总责任人 营销部 工程部 财务部 综合部 土建工程师 水电工程师 造价工程师 招标专员 采购专员 行政专员 人事 专员 前期 专员 成本部 财务会计 财务出纳 销售专员 招商专员 财务总监 总工程师 （一）股东大会1、决定企业经营方针和投资计划； 2、选举和更换董事，决定相关董事酬劳事项； 3、选举和更换由股东代表出任 监事，决定相关 监事酬劳事项； 4、审议同意董事会汇报； 5、审议同意 监事汇报； 6、审议同意企业年度 财务预算方案、 决算方案； 7、审议同意企业 利润分配方案和 填补亏损方案； 8、对企业增加或降低注册资本作出决议； 9、对发行 企业债券作出决议； 10、对企业合并、分立、解散和清算等事项作出决议； 11、修改 企业章程； 12、对企业聘用、解聘 会计师事务所作出决议； 13、审议法律、法规和 企业章程要求应该由 股东大会决定其它事项。 （二）董事会 1、负责召集股东会，并向股东会汇报工作； 2、实施股东会决议； 3、决定企业经营计划和投资方案； 4、制订企业年度财务预、决算方案； 5、制订企业利润分配方案和填补亏损方案； 6、制订企业增加或降低注册资本方案； 7、拟订企业合并、分立、变更企业形式、解散方案； 8、决定企业内部管理机构设置； 9、聘用或解聘企业经理，依据经理提名，聘用或解聘企业副经理、财务责任人，决定其酬劳事项； 10、制订企业基础管理制度。 （三）营销部 1、负责企业开发经营项目标策划管理工作： （1）搜集整理房地产相关信息资料并向经营层提交汇报； （2）负责企业投资项目标可行性分析、论证工作，组织确定投资可行性研究汇报或项目提议书。跟踪企业以投资领域行业情况，并组织进行市场调查、分析，向经营层提交调查分析汇报； （3）参与开发项目标计划研究、设计方案讨论。负责组织企业开发项目标市场调查、营销策划工作，制订营销工作总体计划及阶段性促销活动计划并组织实施，负责各阶段营销工作分析，立即向经营层提出营销策略调整提议； （4）负责企业各类广告设计、制作、公布组织协调工作，依据广告代理协议约定，对受托方进行监督，并审核代理费用支付； 2、负责企业开发经营项目标销售管理工作，对销售代理机构实施协议跟踪管理： （1）负责接待拟承租、订购企业房产意向用户，掌握用户心理，将用户合理要求，立即向企业相关部门或人员反应，并将企业对应意见反馈用户，努力促成交易。 （2）在企业授权范围内和用户签署房产租赁、销售协议书及补充条款，并按要求向相关管理部门办理协议鉴证（公正）、登记立案、抵押贷款购房手续； （3）负责房产租售协议履约监控工作，立即催收应收款项； （4）严格保密企业房产租售情况和用户资料，未经经营层同意不得对外透露任何情况； （5）对企业委托其它企业代理房产租售业务，依据代理协议约定，对受托方进行监督，并审核代理费用支付。 3、负责企业开发经营项目标售后服务管理工作： （1）受理对企业建设、经营项目标各类投诉，并负责牵头处理； （2）负责企业租、售房产及隶属物管理（含水电费、产权申办费收缴）工作； （3）负责企业建设项目土地使用权证、免去商品房预售款监管、商品房预售许可证、各类房屋产权证书办理； （4）负责向施工单位接收完工后项目中除非营业性公建配套服务设施及室外市政配套设施以外项目，并按相关协议约定，向全部权人或管理部门办理移交手续，负担售后保修工作，负责办理启用各项设备配套设施申请手续； （5）参与工程施工、安装阶段验收工作； （6）工程完工结算后，负责对施工单位留存于我企业保修款进行管理； （7）在项目完工交付使用后，负责牵头成立业主委员会； （8）对企业委托其它企业代理小区物业管理业务，依据代理协议约定，对受托方进行监督，并审核代理费用支付。 4、负责项目商业业态计划，布局和招商管理工作，对招商代理机构实施协议跟踪管理。 （四）成本部 1、负责企业建设项目工程造价管理和成本核实工作，包含： （1）工程建设成本测算和控制； （2）负责企业建设项目各阶级招标组织、协调工作； （3）负责起草、发放、保管和工程建设相关各项协议、协议，并负责这些协议、协议履约监管，审定这些协议推行过程中协议总价款调整； （4）负责和项目建设相关各项费用审查、各阶段应付款项审核及工作