中原东莞南方鸿基可园项目定位思考.ppt

莞城区置业性价比在人们心中的地位不断提高 项目所在区域缺乏综合素质较高的住宅楼盘 本项目吸引客户置业背景 莞城区域学校、医疗等配套非常成熟 —— 产品定位 现代院落的亲情式住宅 配套性商业街区 公寓 ﹢ ﹢ 基于各类型市场分析提出 本项目的物业组合： □ 亲情的 · · · · · · □ 现代的 · · · · · · □ 院落的 · · · · · · □ 成熟住区 · · · · · · 亲 情 —— 释义： 利用好项目与所在片区的人文，东莞人对该区域的 居住情结，引起其人文情感的共鸣。 现代院落 —— 东莞人认可该区域，但向往现代化的生活。本项目 目的就是在一个“老地方”，建造现代院落住区， 倡导老东莞居住文化与新城市生活的结合。 成熟住区 —— 项目位于老城区，周边生活配套较齐全，交通较为 便利。 —— 项目产品结构建议 ? 打造若干核心景观组团 高 品质的产品类型 ? 围合的空间可以形成院落或小广场，增加邻里的亲密关系 ? 注重人工水景及营造水系的扩展，使人、水和建筑的关系更为密切 ? 地块的边角地带可设置面积相对较小的中档次产品。 围合 / 半围合式的现代院落 天井 / 院落 / 连廊 / 平台 / 坡顶 / 生态 / 入户花园 / 跃式 / 转角凸窗 / 飘窗 / 双阳台 / 双套房 / 法式阳台 / 半地下 车库 / 架空层 / 子母房 …… 亲情化现代院落住区模式 —— 超空间廊院小高层 现代院落住宅提示： ? 创造四个层级的交往空间，小区 —— 组团 —— 邻里 —— 户 内，合理安排从公共、半公共、半私有及私有的过渡关系， 通过连廊、小庭院连接各组团，布置一些雕塑、榕树等，使 得居民进入小区即感觉到强烈的归属感。 注重邻里关系 南方鸿基可园项目 定位思考 □ 亲情 · · · · · · □ 现代 · · · · · · □ 院落 · · · · · · □ 成熟住区 · · · · · · 一、市场分析 ——大势解析、片区简析 二、地块解析 ——特定区域、特定人群 思考路线 : 三、项目定位 ——客户、产品、价格…… 四、开发策略 ——开发分期、启动区域…… —— 大势解析 第一部分：市场分析 东莞概况 全市陆地面积 2465 平方公里，现 辖 4 区和 28 个镇。 户籍人口 161.97 万人， 外来暂住人口为 486.95 万人。 特点：走过一城又 一城、城城像农村； 走过一村又一村， 村村像城市。（镇 区各为中心） 中心城区发展格局 本项目 〖 莞城 〗 扛起旧城改造的大旗 〖 万江 〗 全力推 进大盘 模式旗 〖 南城 〗 中心城区的上升时代 〖 东城 〗 为高尚 生活区 代言 万江商圈 莞城商圈 东纵商圈 CBD 商圈 商业市场状况 诸侯割据，各具特色，总体市场压力大 物业名称 建筑面积 商业面积 销售率 招商主力店 华南 MALL 80 万㎡ 40 万㎡ 约７０％ 铜锣湾等 第一国际 ５ 8 万㎡ １７万㎡ 基本售完 中华百货、百安居等 地王广场 ３２ . ８万㎡ １２万㎡ 约８０％ 彩怡百货 世博广场 ２ 0 万㎡ １６万㎡ 约２０％ 海雅百货等 君豪商业中心 8 万㎡ 3 万㎡ 约 80 ％ Oie 时尚百货 …… …… …… …… 据统计数据显示，供应量 将近 200 万㎡方米 ，商业市场供应量空前爆发； 商圈多而不聚，商业竞争激烈，市场压力大，市场空间趋小；业态组合丰 富 , 招商压力大。 重点商业销售情况 商业市场启示： ◆品牌商家 招商直接决定项目整体销售 ◆百货业情况面临 j 较大压力（如海雅百货、中华百货、 彩怡百货） ◆ 社区性配套性商业模式，具备良好的前景（如好又 多，百佳等） ◆ 社区性商业街区具备发展空间较好（如东城步行街、 花园新村等） 江南世家 万科城市 高尔夫 景湖春晓 世纪城 格林小城 星河传说 精英名都 中信项目 米兰雅居 凯旋城 金色华庭 香港街 城市星座 运河东 1 号 景湖湾畔 湖畔湾 东骏豪苑 理想 0769 阳光海岸 第一国际 本项目 盛世华南 蓝郡二期 东城 13 碗 花街 18 住宅市场状 况 项目名称 规模 物业类型及产品情况 所处阶段 城市星座 建面 130000 ㎡ 小高层、高层住宅 在售（二期） 格林小城 建面 250000 ㎡ 多层、小高层 二期在售 世纪城 建面 1300000 ㎡ 联排别墅、叠加别墅、小高层洋房 在售（二期） 理想 0769 建面 500000 ㎡ 小高层住宅 在售 阳光澳园 建面 195900 ㎡ 小高层洋房 在售 中信凯旋城 建面 400000 ㎡ 小高层，以四房为主 在售 星河传说 建面 910000 ㎡ 小高层、高层住宅 在售 东骏豪苑 建面 48 万㎡ 别墅、多层、小高层 在售 葛兰溪谷 建面 30