深圳地铁地下商业物业经营策略研究调研报告.docxVIP

单位名称：深圳市*科技有限公司 文档编号 文档密级 ★★★★★ 文档文名称：★★★★★★★★★★ 文档制订 分享资料，共同进度 文档审核 陈先生 周小姐 单位名称：深圳市*科技有限公司 文档编号 文档密级 ★★★★★ 东成集团 文档文名称：★★★★★★★★★★ 文档制订 分享资料，共同进度 文档审核 目 录 陈先生 周小姐 东成集团 [选取日期] 单位名称：深圳市*科技有限公司 文档编号 文档密级 ★★★★★ 文档文名称：★★★★★★★★★★ 文档制订 分享资料，共同进度 文档审核 陈先生 周小姐 1.背景 深圳地铁一期工程经过长期的筹备、建设，一号线罗湖站至世界之窗站、四号线黄 岗站至少年宫站将于?2004?年年底建成投入试运行。 地铁是一种大量、安全、高效、准点的城市轨道交通工具，在人口密集的现代化大 都市，地铁在城市综合交通体系中具有独特的优势，因而通常成为主要的客运交通方式， 客流量相当庞大。为了利用庞大客流带来的商机，增加收益，同时也为向乘客提供更完 善服务，各国城市地铁开发和运营当局，都十分重视开发利用地铁沿线地下空间资源， 积极发展商业服务业，这已经成为地铁经营的主流模式。 深圳地铁在建设过程中，地铁公司借鉴国内外经验，有意识地考虑了地下商业空间 的开发，对各类有条件的地下空间资源均计划改造为商业物业，并在地铁通车同时一起 投入使用。由于这些规划中的商业物业分布线长，规模不一，情况复杂，为使这些商业 物业的经营达到理想效果，深圳地铁公司认为有必要选择一家研究咨询机构，来开展前 期研究策划工作，深圳地铁公司最后选中深圳综合开发研究院来承担这一使命。 单位名称：深圳市*科技有限公司 文档编号 文档密级 ★★★★★ 文档文名称：★★★★★★★★★★ 文档制订 分享资料，共同进度 文档审核 陈先生 周小姐 2.范围、目的 2.1?范围、分类 2.1.1?范围（详见本章附图） ·各站厅内的零星物业，717?平米； ·大剧院站内中型物业，960?平米； ·会展中心站中型物业，1800?平米； ·市民中心站内大型物业，3110?平米； ·世界之窗站站内中型物业，1500?平米； ·岗厦站—会展中心站区间大型物业，10800?平米。 2.1.2?分类 按照商业网点的类型划分，上述物业可划分为三类： 第一类为站厅零星网点； 第二类为站厅商场； 第三类为地下商业街（城）。 单位名称：深圳市*科技有限公司 文档编号 文档密级 ★★★★★ 文档文名称：★★★★★★★★★★ 文档制订 分享资料，共同进度 文档审核 陈先生 周小姐 2.2?目的 帮助深圳地铁公司增进对深圳商业物业市场的了解，设计地铁商业物业的概念和提 出市场定位，推荐合理的经营模式，估算地铁商业物业经营的效果，为地铁公司的相关 决策提供充分依据。 3.技术路线和方法 3.1?技术路线 基础资料调 单位名称：深圳市*科技有限公司 文档编号 物业技术条 文档密级周边环境????????????周边商业发展状★★★★★ 文档密级 文档文名称：★★★★★★★★★★ 分享资料，共同进度 深度调研 文档制订 文档审核 陈先生 周小姐 3.1.2?经验归纳法。通过对其他类型商业物业经营规律的总结，提出经营问题的解3.2 3.1.2?经验归纳法。通过对其他类型商业物业经营规律的总结，提出经营问题的解 消??聚类分 商 物 消??聚类分 商 物?业?供?求商业发 调查 展趋势 及价格状况 地铁商业规划的概念； 案例研究 决方案和思路。 上海、广州、北京地铁 香港地铁 3.1.3?专家法。其实是经验法的一种，是利用业内专家的经验判断来筛选合理的解 决方案。 集思广益 商家意见 项目组讨 撰写策划报 单位名称：深圳市*科技有限公司 文档编号 文档密级 ★★★★★ 文档文名称：★★★★★★★★★★ 文档制订 分享资料，共同进度 文档审核 陈先生 周小姐 1.地铁地下商业物业开发经营的特点 地铁站内商业与沿线商业的开发属于地下商业空间开发范畴，相对于地上商 业空间的开发经营，有其自身的特点和约束条件。 1.1?地铁相关资源的开发具有明显的交通优势 地铁作为一种快捷、准时的城市交通工具，能够聚集巨大的客流，而客流在 乘坐地铁时对某些类别的消费潜力巨大。因此地铁相关资源的开发旨在有效利用 客流带来的巨大市场机会，就具有明显的交通优势。 1.2?处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势 地铁地下商业可以说是地铁建设运营的衍生和商业化的产物，受空间、环境 等因素的限制，地铁商业的竞争，因而可以说在特定时空条件下，地铁站内商业 对于巨大的客流资源具有市场独占性。 1.3?地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关 地面各商圈具有聚集人气的磁场效应，而地铁的运营犹如动脉，能加速