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（商业模式）商业地产企业 盈利模式分析 商业地产企业盈利模式分析 【摘要】商业地产企业的盈利模式包括发展物业模式、投资物业模式和混合模式。三种模式 各有利弊，且不存于壹种模式适用于任何时期的所有商业地产企业。对于具有资金、品牌和 运营实力的企业，于壹线城市持有商业地产是现阶段发展的必然模式，而对于多数商业地产 企业和地区，混合模式仍旧是目前最佳选择 【关键词】商业地产，盈利模式，发展物业，投资物业 Commercialrealestateenterprisesprofitmodelanalysis 【 Abstract】 Commercialrealestatecompaniesoftheprofitmodelincludingdevelopmentmode,investmen tpropertyandmixedmode.Threemodeshavetheiradvantagesanddisadvantages,andnotamode lforanyperiodofallcommercialrealestatebusiness.Forfunding,brandandbusinessstren gthofenterprises,inthefirst-tiercitiesheldcommercialrealestateisthecurrentdevel opmentmodel,butformostcommercialrealestateenterprisesandregions,mixedmodestilli sthebestchoice. 【 keywords】 Commercialrealestate,profitmodel,developmentpropertymode,investmentpropertymode,m ixedpropertymode 1 ．引言 商业地产企业主要是指从事商业地产开发、运营、管理和服务的企业，它通过优秀和持 续的物业运营和管理能力来获取收益，其商业物业作为战略资产长期持有，且租金收入占总 营业收入比重较高的房地产企业 管理大师德鲁克说：“当今企业之间的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间 的竞争 ”2000-2007 年是我国商业地产行业保持持续快速增长的几年，据国家统计局统计， 2007 年全年商业营业用房投资达 2775.6 亿元，增长率为 17.9% ，基本维持了2006 年增幅 17.3%的水平，能够认为市场已进入稳定发展时期。办公楼投资额从 2000 年的 12.1%增长速 度，到 2003 年超过 33%的增长速度，直到 2007 年的 11.7%发展速度，能够初步论断办公楼 投资市场从 2000 年开始的高速发展阶段转变成目前的平稳发展阶段 纵观商业地产企业的高速发展离不开其商业模式的发展，许多企业的成功往往源于其盈 利模式的成功。按照国际惯例，盈利模式大致可分为发展物业模式、投资物业模式和混合模 式。除了企业的资金和运营实力外，宏观经济对商业地产盈利模式的选择也具有重大影响 三种盈利模式各有其利弊和适用条件，且不存于壹种模式适用于任何时期的所有商业地产企 业。考虑当前国内商业地产市场的成熟程度和经济发展所处的阶段等因素，对于具有资金、 品牌和运营实力的企业，于壹线城市持有商业地产是现阶段发展的必然模式，而对于多数商 业地产企业和地区，投资物业+发展物业的混合模式仍旧是目前最佳选择 2 ．商业地产的“租”和“售” 商业地产形式多样，规模有大有小，盈利模式也存于多样化的特点。发展物业模式又称 持有物业，是指商业地产企业持有开发物业，进行整体运营，获取租金收入和增值收益。投 资物业模式是指商业地产企业将项目建成出售，取得销售利润。投资物业+发展物业混合模 式是指商业地产企业持有物业和投资物业且举，壹方面开发出售高回报、高价值的商业项目， 获得盈利率高增长，另壹方面持有稀缺的商业物业，产生持续收入，提升净资产价值 “出租”仍是“出售”开发项目，是商业地产公司盈利模式选择的主题。“租价”和“售 价”之比的波动，使商业地产盈利模式选择的答案且不确定 2009 年，写字楼销售价格随着 不动产价格出现上涨，而租金增长却明显放缓。房价租金“剪刀差”的扩大