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经营管理之路 张洪涛 2006年7月13日  TTTTTT THE WORLD CUP经营管理 口比赛结果 口经营成果 进球数 失球数 支出数 净胜球 利润数 口过程管理 口过程管理 传球成功率 射门次数 副营业务 射正次数 人均管理面积 抢断成功率 单位面积成本 成功扑救 单位绿化成本 道德风尚 口风险管理 观赏性 口风险管理(概率) 漏人 犯规 人员 禁区内犯规 关键时刻注意力不集中 √N万和伤员 红牌  课程介绍 经营管理理念 经营收支报表 经营资源开发 经营管理成本 经营管理风险  ■核算报表 管理报告十问 1、万科家园为什么上半年收入150万,下半年130万?服务中心 说是什么收付实现制!? 2、物业服务中心人员工资的疑问:我看过全体保安的人工成 本上期是30万,保安的数量是60人上下(该数据是物业服务 中心人员告知)。同时管理办公室人工成本为15万,经查询 物业服务中心办公室人员为10人,换句话说等于这10人拿了 30个保安的工资!(当时在查询的时候管理人员一开始回答 我说这里面有维修人员和绿化人员的工资,但是账目里面该 两项开支是单独立项的 3、物业服务中心的开销:发现物业服务中心的开销中有多项 不合理费用切数字庞大,目前最引起争议的是所谓的其他费 用。累计全年的其他费用高达20万(这个是在物业服务中心 连电脑维护费几百块也单独立项的情况下出现的)。咨询物 业服务中心人员这是什么费用,回复说不知道要问财务,但 财务不在。 4、接着是交通费,交通费目前累计是接近5万块,平均每 天高达200块,我就很纳闷了是有业务员要出去跑销售啊还是 有采购员要出去跑采购?天天有这么高的交通费用?回复我4  管理报告十问 ■核算报表 5、然后是员工的活动费用:这个费用最荒唐,数字为3个季 度竞然有5万的物业服务中心员工活动费用(要知道这个费用 然是在连年亏损的情况下出现的) 另外还有 公司有了佣金 为什么员工活动费用要另外支出呢 6、还有个疑问:账目上显示的会所竟然是亏损的! 亏损实套会所消费过所以不好评论,但粮据目前来看这个 很大的? 7、账目上显示全年物业服务中心的总共收入为600万多,而 支出为650万左 中心办公室给去 掉,不仅不会出现亏损而且还会出现盈利补充一点: 个公司出现亏损的时候会怎么做?无非是开源节流 在增加收入的同时减少 到的物业服务中 账目(该账目为公开的 主都可以去服务中心查 来看他们目前只想增加收入却没有想到如何减少不必要的开 9、服务中心有自己的食堂,平时每个季度的费用都在2万上 但在今年2季度的时候突然费用翻倍达到了4万。接着3季 度又恢复到了2万左右的水平 10、在上半年有1万多的什么招待费用  TTTTTT ■核算报表 你从这起投诉中看到了什么  TTTTTT ■核算报表 关注点 1.核算报表工作从后台到前台,构成服务质量的一部分 2.财务重证据,财务工作质量事关诚信 3.客户报表方面的需求方面持续增长 4.顾客直接推动我们提高经营能力、成本管理的能力 5.业务部门应加强对成本结构、报表知识了解,规范报 销费用分类 6. 财务培训与沟通不足 7.结论:物业项目管理人员必须掌握财务常识  提示 TTTTTT ■核算报表 收付实现制概念。与权责发生制对应。 成本管 权责发生制:凡是当期已经实现的收入和已经发生或 应当负担的费用,不论款项是否收付,都应当作为当期 的收入和费用;凡是不属于当期的收入和费用,即使款 项已在当期收付,也不应当作为当期的收入和费用。收 付实现制是与权责发生制相对应的一种确认基础,它是 以收到或支付现金作为确认收入和费用的依据。 3.如:收一笔大额拖欠款,当期收入会增加 报表科目分类:标准应清晰,人事资料应共享 5.开支合理性:福利类项目的解释。 核算质量。定位于非专业人员 7.质问管理人员价值 8.经营能力。什么叫必要开支?亏本部门可否以收定支? 费用的预提。合同报财务备案,谁来监控,负责人应掌 握部门正常收支水平。  讨论:报表问题 本月未收到物业管理费如何体现?收了 三个月的管理费如何体现? 本月未付电梯费如何体现? 本月付了三个月电梯费如何体现? 购了10部对讲机如何体现? 六要素  物业管理收支报告 icrosoft excel 工作表