第七章 房屋租赁.ppt

房屋租赁纠纷 华中科技大学武昌分校 ( 一 ) 房屋租赁的概述 ? 所谓房屋租赁，是指房屋所有 权人将其房屋出租给承租人使用， 由承租人支付租金的行为。 房屋租赁的法律特征： ? 第一，房屋租赁的标的物是房 屋，且为特定物。 ? 第二，房屋租赁只转移房屋的 占有权和使用权，而不转移所有权。 ? 第三，房屋租赁是一种双务有 偿的债权关系。 ? 在房屋租赁关系中，出租人有 义务将房屋交付给承租人使用，同 时享有向承租人收取租金的权利； 承租人有权请求出租人提供房屋给 自己使用，同时有按期支付租金的 义务，不能无偿使用。 ? 第四，房屋租赁是一种要式行为。 ? 《城市房地产管理法》第 53 条 规定：“房屋租赁，出租人和承租 人应当签定书面租赁合同，约定租 赁期限、租赁用途、租赁价格、修 缮责任等条款，以及双方的其他权 利和义务，并向房产管理部门备 案。” ( 二 ) 不能出租的房屋 ? 1. 未经验收的新建房屋不能出租； ? 2. 没有产权证的房屋不能出租； ? 3. 未经原出租人的书面同意，承租 人不能擅自将所租房屋再转租出去； ? 4. 属于违章建筑的房屋不能出租； ? 5. 产权属于共有的房屋，但共有人 未一致同意出租的情况下不能出租； ? 6. 已经抵押的房屋在未得到抵押权 人的同意之前不能出租； ? 7. 房屋权属有争议的房子不能租； ? 8. 不符合安全标准的房屋不能租； ? 9. 被法院、公安机关等依法查封的， 有关法律、法规禁止出租的房屋不 能租。 1 、承租人长期拖欠租金 ? 这类纠纷占租赁纠纷 70% ，是 目前房屋租赁纠纷的主要表现形式。 当事人欠租金从几千元到数十万元 不等。因欠租金而拖垮或被拖垮的 企业并不少见。 三种处理方法 (1) 协商一致。要么房客及时付清租金， 要么房东同意延期支付。 (2) 要求承担违约责任。在分清责任的前提 下，由违约方承担违约责任，并继续履 行租赁合同。 (3) 解除租赁合同。租赁双方失去继续履行 合同的基础，或由双方协商解除合同， 或由一方起诉从而终止租赁关系。 2 、未经批准擅自改变房屋使 用功能 ? 这类纠纷在近年的房屋租赁中 为数不少。未经审批业主或承租人 擅自改变用途的占有相当大的比例。 这类房屋进入租赁市场后，极易发 生租赁纠纷。 房客对房屋所作的装修如何赔 偿 ? 法律法规并无明文规定，目前只有 上海市高级人民法院内部对此有审判指 导意见：凡是房东同意房客装修的，无 论什么原因提前解除合同，房东都要向 房客赔偿经评估后的装修费的残值部分， 以此体现公平原则；但如果合同对此有 约定的，按约定处理。 3 、租赁合同不规范 ? 不签订书面合同，或合同不规 范，主要内容不完备，双方权利义 务不明确而发生租赁纠纷。由于租 住住双方缺乏法律知识，或怕麻烦、 图简便，特别是农村的村民出租房 屋时，很少签订书面合同，更是留 下了纠纷的种子。 ? 《城市房屋租赁管理办法》第 9 条规定，房屋租赁当事人应当签 订书面租赁合同。该《办法》第 13 条、第 14 条规定，房屋租赁实行登 记备案制度。房屋租赁当事人应当 在租赁合同签订后 30 日内，持有关 文件到直辖市、市、县人民政府房 地产管理部门办理登记备案手续。 4 、变相出租房屋 ? 一些业主为了不交管理费和租 赁税赋，便和承租人串通，假以合 同、联营、承包甚至借住的名义变 相出租房屋，结果有的承租人假戏 真做，不但不交房租，反而要出租 人承担相应的经营责任风险，从而 导致双方发生租赁纠纷。 5 、专业市场欠租金户联手拒 交租金 ? 一些经营亏本或获利较少的承 租人，联络多个小业主（承租人） 以各种借口拒交租金。如果出租人 处理方法欠妥或所出租的房屋在产 权、质量、用途、等方面存在瑕疵 的话，就极易发生多米诺骨牌效应， 引起市场所有承租人拒交租金甚至 索赔损失的事件发生。 1 、先审证件再租房 宋屏租赁黎明的房屋开办商场。花 了 1 个多月的时间，投资 50 余万元装修好， 将大部分货物调了回来。开张之际，却 被通知不准营业。原来，问题出在房屋 上，黎明当初建房时，没有办理过任何 审批手续，房屋属违章建筑，土地管理 部门已经作出决定，要求予以拆除，并 向法院提交了强制执行申请书。 签订租赁合同前，承租人应该要 求房主出具房屋产权证、土地使用 权证、租赁许可证等相关的权利证 明。若房主对所出租的房屋享有合 法的支配权，则能及时提供。反之， 则说明存在问题。同时，承租人也 可以到房屋租赁管理所咨询自己所 想租的房屋是否可租，或请租赁所 推荐可租赁的房屋，避免因盲目租 赁而造成经济损失。