江苏常州市巾被总厂地块项目研究产品建议报告1.ppt

武器三：产品第一 从艺术泡沫的企 划中逃出来，关注 产品，关注上帝需 求，关注产品细节。 后广告时代最重要 的营销武器，就是： 当你的房子自己会 说话 …… 六、项目总体定位 武器四：体验营销 具有冲击力的 体验式营销将 是过剩时代的 基本套餐。这 种体验式的最 佳效果往往需 要富有想象力 的样板段、样 板房、乃至样 板区。 六、项目总体定位 武器五：板块造势 1 、伴随行政中心迁移的造 城运动是最典型的二三 线城市开发布局特征； 2 、配套不足、交通不便、 距离偏远是这类项目的 共同特征； 3 、吸引外部人群导入是共 同课题。因此，改变区 域概念是第一要旨。 六、项目总体定位 研究思路 一、宏观经济条件； 二、居民有效需求； 三、房地产供需价格走势； 四、宏观调控政策解读； 五、区域住宅市场特征； 六、项目总体定位； 七、产品修正建议； 八、项目价格建议。 1 、常州 GDP 发展状况 GDP 和人均 GDP 快速增长，常州房地产发展具备 良好的经济基础。 0 10000 20000 30000 40000 0% 5% 10% 15% 20% 25% GDP（亿元） 人均GDP（元） GDP同比增长 人均GDP同比增长 GDP （亿元） 600.3 673 760.3 900.2 1100.6 1302.2 人均 GDP （元） 17625 19707 22260 26110 31665 37174 GDP 同比增长 10.90% 12.11% 12.97% 18.40% 22.26% 18.32% 人均 GDP 同比增长 11.31% 11.81% 12.95% 17.30% 21.28% 17.40% 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 一、宏观经济条件 2 、常州市人口发展状况 341.5 343.2 351.6 346.2 348.9 343 82% 76.70% 81.40% 80.40% 79.70% 78.30% 336 338 340 342 344 346 348 350 352 354 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 74% 75% 76% 77% 78% 79% 80% 81% 82% 83% 户籍人口 独生子女率 ? 常州市户籍人口稳定增长，但增长速度比较缓慢，增长较为有限，户 籍人口对住宅市场的需求刺激比较有限。 ? 独生子女率稳定增长，意味者常州市总户数将呈现稳定增长态势，同 时家庭人口构成结构将趋于小型化，这将刺激商品房的消费需求，促 使未来住宅消费需求的房型及房型面积趋于小型化。 一、宏观经济条件 3 、三次产业结构 工业为主导的城市，第三产业比重下降，发展不足，这 将抑制房地产业的发展。 0 200 400 600 800 1000 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 第一产业 第二产业 第三产业 第一产业比重 第二产业比重 第三产业比重 第一产业 45 47.2 49.5 47.3 51.2 56.5 第二产业 336.8 381.2 430.8 519.1 647.7 795.3 第三产业 218.5 244.6 280 333.8 401.7 450.4 第一产业比重 7.50% 7.01% 6.51% 5.25% 4.65% 4.34% 第二产业比重 56.11% 56.64% 56.66% 57.66% 58.85% 61.07% 第三产业比重 36.40% 36.34% 36.83% 37.08% 36.50% 34.59% 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 单位：亿 元 一、宏观经济条件 4 、社会消费品零售总额 常州市社会消费品零售总额的递速增长态势，是常州 市居民的收入水平和消费能力快速提高的体现，同时 也将大大刺激商业地产的快速发展。 202.3 222.6 249.5 280.6 324.1 444.1 15.50% 37.03% 12.46% 12.08% 10.03% 9.70% 0 100 200 300 400 500 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 社会消费品零售总额（亿元） 同比增长 一、宏观经济条件 1 、居民收入、储蓄、消费支出状况 城镇居民收入稳步提高为住宅消费提供一定的经济基础。储蓄 额增长较快原于消费支出的增幅下调，消费者信心并不强烈。 二、居民有效需求 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 城