商业地产规划赢利模式如何与国际接轨(图).pdf

商业地产规划赢利模式如何与国际接轨(图) 朱凌波：尊敬的各位来宾，下午好！ 非常感谢华夏时报给我这样一个机会客串主持。本来他们请我来做主题演 讲。 到年底这种论坛非常多，大家参加很多的会，可能每个人参加论坛都有这种 感觉，好像参加春节联欢晚会一样，不参加遗憾，参加以后有太多的遗憾。 我们上午的论坛主要请一些宏观战略方面的论坛，下午的论坛更实战，包括 一些专业机构的专家。 商业地产最近的论坛很多，包括媒体的关注很多，说明商业地产进入一个巨 大的转型期，在中国的城市化进程中，在人们的日常时尚生活的提升，包括中国 住宅面临严峻调控的同时，变成资产证券化的关注的一个重要的类型，吸引很多 的眼球，尤其作为开发主体的开发商，在商业地产的产业链过长，资金链过长， 跟行业的协会的领导，同行，还有操盘的成功的案例，可以有很好的交流，所以 我们的论坛才有这样的市场。所以才有很多的人愿意参加这样的论坛。 下面首先有请汉博顾问公司总经理鄂丽华，汉博顾问是北京做商业地产的排 名在前几位的，下面大家掌声欢迎！ 图为汉博顾问公司总经理鄂丽华 鄂丽华：各位嘉宾下午好！ 非常荣幸在这里跟大家相识，我用商业顾问地产的代理运作的程序，给大家 讲一下系统化的解决方案。 主要分四个内容。大家都知道商业地产做一个项目的时候，需要做策划，这 个有很多公司做很多的策划，作为一个持有型商业我给大家介绍一下怎么做。这 是一个地产项目，拿到这个项目之后，市场项目策划和开发商之间的程序，还有 系统化的内容进行分解。市场策划方面通过1-6个时期完成，1-6项的时候要跟 甲方配合建筑设计概念的设计了。在这个设计之前，要跟主力店一定要有一个初 步的洽谈和确认，要提供一些技术条件，在第八个程序的时候，在我们建筑设计 概念的时期，主力店的招商要完成，因为根据主力店的技术需求，还有建筑结构 的需求，我们要对设计院的设计概念，进行完善和补充。特别是商业技术需求的 补充。 第二个过程就是一个招商和商业顾问期间，为什么提倡商业顾问呢，因为很 多开发商做房地产项目，已经非常辉煌了，非常成功了，但是真正做商业地产的 时候需要一些技术环节支持这个项目的整个推动，那么我们通过这个商业的顾 问，跟设计公司以及开工之前的商业技能的技术需求这一块，是最大的一个链接 工作，通过这几个环节，到开业的时候就是基本上完成它的项目的管理、施工， 准备试运营阶段。真正的商业地产运作阶段，从开业以后，商业管理环节才开始 商业地产工作。 顾问机构在商业地产里面的价值是要通过帮助开发商完成这些工作，符合消 费者需求的并富有竞争力的市场的要求，还有符合租赁商家使用要求并富有吸引 力的建筑空间，符合市场定位并富有品牌影响力的经营商家，严谨有序地并富有 控制力的商业经营管理，符合法规并能创造额外价值的财务等等。 先讲一下商业地产前期的市场定位策划，要根据事实的分析，逻辑的定位， 寻找市场与回报的平衡。是通过以上的环节，得到市场分析的结果，这个项目的 未来生存空间，未来的发展方向，是我们要做定位的最主要的目的，根据市场分 析，我们得到的是一个市场定位，这个市场定位，是开发商最需求的东西，一个 是它最关心的整体市场的定位，租金的确定，单位租金、租金增长率，出租率， 还有财务测算，有成本的核算和收益的回报，还有风险的防范。顾问公司帮助开 发商规避了很多的风险。 讲一下它的主要内容。商业顾问的内容是分几个环节的，是全程的，一个项 目是通过这些环节实现的，那么运作一个商业地产项目的同时，我们在某一个环 节，都不能忽视它的作用。第一就是概念设计阶段，这个时候你一定要考虑到这 个项目的功能性，还有方案设计阶段，平面图纸的设计阶段，施工图纸设计阶段， 这个项目开工以及商户进驻的阶段，还有商装进入，以及其他的辅助的工作。这 个环节当中重要的环节，在设计概念，还有方案设计的当中养伤阶段的调整，是 需要一个技术的需求，在未来需要的空间当中，要留出一部分预留，预留的技术 参数在这个环节一定要考虑的问题。那么大家这一个项目有一个很好的设计，为 了实现我们这个目标定位，那么招商是实现目标定位的一个重要的环节，如何制 定一个招商的方法，这个招商原则是统一规划、统一招商，统一管理的原则，那 么招商要有顺序的，先招主力店，然后招次主力店，把握好这个度和时间很重要。