会计精讲专题六 投资性房地产和所得税.pdf

专题六 投资性房地产和所得税 一、本专题主要内容 （一）投资性房地产的范围 投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和 已出租的建筑物。 （二）投资性房地产的初始计量 1.外购的投资性房地产的确认和初始计量 外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物,应当按照取得时的实际成本进行初始计 量,其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入的房地产, 部分用于出租(或资本增值)、部分自用,用于出租(或资本增值)的部分应当予以单独确认的, 应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。 2.自行建造投资性房地产的确认和初始计量 自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产,其成本由建造该项资产达到预定可使用 状态前发生的必要支出构成,包括土地开发费、建筑成本、应予以资本化的借款费用、支付 的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益,不计 入建造成本。 3.与投资性房地产有关的后续支出 （1）资本化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地 产成本。 企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开 发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。 （2）费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入 当期损益。 （三）投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对 投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后 续计量，不得同时采用两种计量模式。 1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 科目设置：投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计 量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 （1）采用公允价值模式的前提条件 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公 允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当 对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。 （2）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 科目设置：投资性房地产—成本 —公允价值变动 1 企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当 以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之 间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其 他业务收入。 3.投资性房地产后续计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模 式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期 初留存收益。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。投资性 房地产后续计量模式的变更如下图所示。 会计政策变更 成本模式 公允价值模式 不得转换 （四）投资性房地产的转换和处置 1.房地产转换的会计处理 （1）成本模式 投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示： 非投资性房地产