月当前房地产市场分析与中长期形势展望P.ppt

30 下半年展望：上半年多数城市供地计划完成率不足三成，下 半年供地将增加。 从今年上半年全国 130 个城市土地市场来看，住宅用地推出面积同比减少 15.2% ，成交面积同比下降 6.4% ，总土地出让金与去年同期基本持平，但十大城市住宅用地推出和成交量同比降幅接近 40% ，总土 地出让金同比大幅下降 23% 。 从住宅用地供应完成率来看，全国总体完成率约 25% ，北京、重庆、广州等多个城市计划完成率不足 两成，其中北京仅完成计划供应的 9% 。为完成全年供地计划以及地方政府财税收入，预计下半年各地将 加大优质土地供应。 表： 2011 年上半年部分城市土地计划完成情况 北京 上海 广州 天津 重庆 杭州 均值 土地供应计划完成率 9% 22% 19% 30% 10% 28% 15% 31 下半年展望：更多开发企业加快推盘节奏以提升销售业绩和加 快资金回笼，下半年降价促销范围可能扩大。 今年上半年全国房地产开发企业资金来源整体继续保持增长，但增量资金主要源于自筹部分和购房者定金及预 付款，前者占资金来源比重上升至 38.6% ，后者上升至 25.5% 。而银行贷款同比仅增长 4.6% ，占资金来源比重降至 17.9% 。 在房地产政策调控力度不会有明显放松的大背景下，随着土地供应大幅增加、保障房的集中建设，预计下半年 市场供应仍将维持高位。在销供比仍低于 1 、多数城市可售量上升、库存压力加大的现实情况下，预计三季度将有 更多房地产企业将选择通过价格调整来加大资金回笼，同时提升企业销售业绩。 图： 2009 年资金房地产开发企业资金来源增速情况 0% 30% 60% 0 9 : 1 - 2 0 9 : 1 - 3 0 9 : 1 - 4 0 9 : 1 - 5 0 9 : 1 - 6 0 9 : 1 - 7 0 9 : 1 - 8 0 9 : 1 - 9 0 9 : 1 - 1 0 0 9 : 1 - 1 1 0 9 : 1 - 1 2 1 0 : 1 - 2 1 0 : 1 - 3 1 0 : 1 - 4 1 0 : 1 - 5 1 0 : 1 - 6 1 0 : 1 - 7 1 0 : 1 - 8 1 0 : 1 - 9 1 0 : 1 - 1 0 1 0 : 1 - 1 1 1 0 : 1 - 1 2 1 1 : 1 - 2 1 1 : 1 - 3 1 1 : 1 - 4 1 1 : 1 - 5 资金来源 国内贷款 自筹资金 32 下半年展望：供应量上升、定价合理将带动成交量继续回升， 但政策依然从紧背景下大幅上升的可能性不大。 受供应量增加带动，今年 5-6 月成交量有所回升，加之去年同期成交量较低， 同比也由下降转为增长。 但目前市场仍未出现明显回暖迹象， 5-6 月成交量的上升幅度不及供应量，销 供比仍持续低于 1 ，多个城市可售量（代表库存水平）上升。近期二、三线城市 成交同比降幅反而大于一线城市，表明政策对市场的影响将逐步深入。 随着 2010 年大量新建房屋的逐步入市，推盘节奏将加快，预计下半年商品房 供应水平可能持续上升。推盘量的增加很可能会导致开发商降价促销。 在调控政策依然严厉的大背景下，投资性需求已完全挡在主要一、二线城市之 外，因此，尽管供应增加、价格平稳甚至下调会带动部分刚性需求释放，促进成 交量进一步回升，但达到去年 9-12 月高位水平可能性不大。 33 2010 年和今年上半年，全国房地产开发投资额增长超过 30% （ 1998-2010 年复合增长率 24.1% ）。 2010 年全年，全国房屋新开工面积达 16 亿平米，同比增长 40.7% ，规模与增速均创历史新高；今年 上半年，全国房屋新开工面积继续同比增速约 20% ，仍高于 1998-2010 年的复合增长率 19% 。 0% 10% 20% 30% 40% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 年 1-5 月 投资额 新开工面积 中期展望：投资、开工等指标高位增长，企业投资信心 依然充足。 图： 1998-2011 年 5 月全国商品房开发投资额与新开工面积增长率 投资额 新开工面积 1998-2004 2.6 2.0 2005-2010 2.0 1.4 1998-2010 12.4 7.0 投资额 新开工面积 1998-2004 24.0% 19.8% 2005-2010 24.9% 19.2% 1998-2010 24.1% 19.0% 2005-2009 22.9% 14.4% 2010 33.2% 40.7% 2010 年 1-5 月 34.6% 23.8% 表： 1998-2011 年 5 月商品房投资额及新