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房地产企业会计核算应注意的事项 一、预收账款的核算技巧： 1、按楼号设二级账户，当同一个楼号里有不同的商品房（如有 住宅、有店面）时，也应尽量分别设置二级科目。例：预收账款— X 期 Y 楼—住宅。 ( 主要原因是考虑到如住宅、商铺等土地增值税预征 税率的不同，会导致企业所得税汇算清缴时综合税费率的调增调减率 不同，从而影响企业所得税的汇算清缴。 ) 2 、即使是现房销售也应一律通过预收账款核算。 （现房指已完工 的房屋建筑物在首次预收款转收入时尚未出售的部分在以后销售的） ①现销时： 借：现金（银行存款） 贷：预收账款 同时 借：预收账款 贷：主营业务收入 ②赊销时（合同已签订收到部分款项的） ： 借：现金（银行存款） （已收到部分款项） 贷：预收账款 借：应收账款（末收到的款项余额） 贷：预收账款（末收到的款项余额） 同时 借：预收账款（合同全额） 贷：主营业务收入（合同全额） 3、“预收账款”借方余额只核算转主营业务收入的房款， 退房款、 收房款、找补差等一律通过“预收账款”贷方核算，退房和找房款时 用负数冲贷方。 二、预缴的流转税费核算方法： 指营业税 5%、城建税 5%、教育费附加 3%、地方教育费附加 2%、印花税 0.5 ‰、水利 基金 0.06% 、土地增值税 （住宅 1.5%、店面 2%）、个人水利基金每人每月 20 元。预征率 5 ％， 期间费用及税金及附加在预售阶段可以扣除。综合税费率：住宅 7%；商铺 7.5%。 1、先必先预提，后交纳。 2 、预提时，印花税、水利基金、个人水利基金通过“待摊费用 —其他税费”核算 , 当月再结转到期间费用中核算。 精品文库 3、预提的其余流转税费一律先通过 “待摊费用-X 楼号待摊税费” （与“预收账款”对应）来核算， “待摊费用-X 楼号待摊税费”最好 按“营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税” 设多栏式明细账，每年待摊费用借方数应与预收账款贷方数计算相 符；每年待摊费用贷方发生数应与结转到主营业务税金及附加一致； 每年的预收账款借方发生数应与主营业务收入一致； 每年的预收账款 余额 X 各综合税费率应与待摊费用余额一致； 每月的应交税费余额应 与次月缴纳数一致。 4 、在“预收账款”结转“主营业务收入”时，相对应的“待摊 税费”应配比转入“主营业务税金及附加” 。（原因是企业所得税汇算 清缴时是以每年度利润总额为起点， 税费配比转入不正确会导致当年 的利润总额不正确及企业所得税应纳税所得额不正确） 三、开发成本： [ 注意认清：成本对象和可售面积（可以按产权登记的面积） ] 1、“开发成本”应设置的成本项目为：土地征用拆迁补偿费、前 期工程费、基础设施建设费、建筑安装费、公共配套设施建设费（若 存在公建项目）、开发间接费用、利息（若发生利息） 。 2 、应注意严格区分“公共配套设施建设费”和“基础设施建设 费”核算的不同内容：