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开发区改革土地使用制度初探 运用市场机制配置土地资产是开发区经营城市的必然选择 ——XX X开发区改革土地使用制度初探 XXX开发区白92年建区至今累计出让国有土地使用权面积 1035.830弘顷，有偿用地面积占总用地面积（国有）的 94%,有偿用 地所取得的土地收益，为开发区的起步发展提供了原始积累， *开发区 改革土地使用制度初探。但是随着征地费用的不断提高，国家调整土 地收益分配制度的政策出台以后，传统的以协议出让方式为主的有偿 用地所获取的土地收益几乎为零，逐渐减少的土地收益已经远远不能 满足开发区日益发展的需要，开发区基础设施建设的规模越来越大， 资金缺口越来越严重，使开发区在建设资金上面临举步维艰的困难局 面。因此，如何加强和发挥市场机制在土地资产运营中的积极作用， 实现市场机制与政府宏观调控的有机结合，促进资源的集约利用，为 政府增加财政收入，解决建设资金困难，显得尤为迫切。 ——土地招标拍卖是深化土地使用制度的必然结果，是经营城市 的必然选择。 以“公开、公平、公正”为主要特征的招标拍卖方式，将土地的 供应、土地价格的确定、土地使用权的获得由政府行为转为市场行 为，处于社会公众的监督之下，在增加政府土地收益的同时，也消除 了土地出让中腐败现象发生的可能。我国的法律、法规对国有土地使 用权招标拍卖的范围有明确的规定和要求。〈〈城市房地产管理法》规 定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取招标拍卖方 式。”〈〈国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 （国办发39号）、〈〈国务院办公厅关于加强土地资产管理的通知》和 省国土资源厅的有关文件都明确要求，商业、旅游、娱乐和住宅的经 营性用地必须采取招标拍卖的方式进行。许多地方认真贯彻国家的政 策要求，在土地招标拍卖，显化城市土地资产价值，促进城市土地集 约利用，加快建设，增加政府财政收入，强化城市在地方经济发展中 的主导地位等方面取得了非常成功的经验。我市在近几年的城市建设 中，在这方面也有长足的进展，为今后 xxx开发区的改革指明了方 向，提供了有力的借鉴。 ——xxx开发区改革土地使用制度的现实条件。 一件事物的发生发展必须具备相应的前提条件，就以“经营城 市”这一概念来讲，xxx开发区的目前情况，首先我们认为 xxx开发区 不是“城市”，不具备城市的基本要素，就它的产业结构和经济构成 来看，它是以第二产业为主的工业区，与城市的概念差别很大，城市 人气不足，用地结构以工业用地为主，占全区总用地面积的 90%以 上，第三产业发展比例较小，仅占全区国民经济构成的 15%,第三产 业等经营性用地仅占总用地面积的 4%,管理制度〈〈*开发区改革土地 使用制度初探》。而土地资产的招标和拍卖的对象则是以经营性用地 为主，其他用地不具备采取招标拍卖的条件。其次招标、拍卖方式是 以获取最高出让金为目的，而 xxx开发区的核心工作是招商引资，提 高地价片面追求最高出让金，会使我们在本来就比较被动的竞争中， 处于更加不利的地位。目前周边北京、天津等地的开发区和我们竞争 非常激烈，他们现在对一些高科技、大规模和外资项目采取地价优势 和我们竞争，xxx开发区在这方面本来就处于劣势，如果我们不加选择 的改革用地方式，提高地价，势必会影响开发区的招商引资工作。综 上所述，我们认为xxx开发区的土地招标拍卖工作任重而道远，需要 我们根据政府对用地的要求、国家的产业政策、土地用途和规划限制 条件等综合因素来选择最切实际的土地出让方式。 明确方向、负重前行，为改革用地制度做好积极准备。 虽然目前xxx开发区在运用市场机制配置城市土地的工作上还有 相当一段距离，但是随着社会主义市场经济体制的不断建立和完善， 作为市场机制中的最基本要素之一的土地，必然会逐步由计划经济下 的传统模式向引入市场机制过渡，这是必然的趋势和方向，是解决开 发区建设资金不足的良好途径，是建立社会主义市场经济的客观要 求。因此我们必须做好积极的准备，努力寻求政府与市场的最佳衔接 点，找准突破口，加大工作力度，积极推进土地资产的市场化过渡， 推进国有土地招标拍卖工作。我们主要应做好以下几个方面的工作。 一是引导产业结构的调整，努力发展城市第三产业，使 xxx开发 区向城市化过渡。在继续坚持高科技、外向型的招商方针基础上，积 极鼓励、扶持和引导发展第三产业，提高第三产业在国民经济中的比 重，通过发展第三产业，聚拢“人气”，提高城市品位，积极创造土 地增值的空间。 二是建设政府土地储备制度，强化政府对土地一级市场的宏观调 控。建立土地收购储备出让机制，发挥土地收购储备制度对土地“源 头”的控制作用。强化政府对土地一级市场的宏观管理，通过抓土地 “统一收购