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土地估价报告撰写中的几个关键问题 兼谈如何写好土地估价报告 丛 明 珠 中国土地估价师协会 一、对估价报告标准的认识 • 总体上：逻辑正确，方法得当，价格合理 • 具体内容上：10条标准 1. 估价人员资格。估价人员是否是执业土地估价师，数量是否符合要求。 2. 估价对象界定。估价对象界定是否准确、清晰、完整，土地权利、评估基 准日、地价定义等界定是否准确。 3. 估价所依据资料的质量。估价所依据资料是否翔实、可靠。 4. 估价假设前提和限制条件。估价假设前提和限制条件是否严密、完整、合 法。 5. 市场分析。土地市场分析是否完整，结论是否合理。 6. 估价技术路线、方法选择及运用。估价技术路线确定得是否得当，估价方 法选择是否适宜，估价方法运用是否正确。 7. 地价确定的理由。地价确定的理由是否充分、合理。 8. 估价结果。估价结果是否合理，价格水平是否与待估宗地同一供需圈的类 似土地的价格相当。 9. 估价报告的逻辑性。估价报告的前后逻辑是否一致。 10.估价报告的完整性。估价报告内容是否完整，附件是否齐全。 二、对我国地价的基本认识 1.地价是什么？ 地价即土地价格，实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期 收益的权利而支付的代价。 (1)地价是土地价值(value)和效用(utility,使用价值)在经济上的反映，是土地 的稀缺性、效用和有效需求共同作用的结果 (2)地价是土地预期收益(expected income)的购买价格 (3)地价的本质是地租的资本化(capitalization) (4)地价的主体构成为土地取得费、土地开发费和土地增值收益(或土地纯收益) 2.我国地价管理进展 (1)建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。表现在: ① 在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围， 促进了土地利用方式的转变。 ② 在土地价格形成机制方面，颁布了 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》， 建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制， 规范协议出让行为。 ③ 在完善土地有偿使用方式方面，制定了《规范国有土地租赁若干意见》，下 发了《关于加强土地资产管理促进国有企业改革与发展的若干意见》。 ④ 在土地市场交易行为的规范方面，国土资源部下发了《关于建立土地有形市 场促进土地使用权规范交易的通知》，有效抑制了土地违规交易行为。 ⑤ 在地价确定和监控方面，建立了专业评估、集体决策和结果公开的工作制度。 (2)建立起了具有中国特色的，以基准地价、标定地价和协议出让最低价为核心 的地价体系。具体表现在： ① 全国城镇分为15等，已进行3次修订。 ② 全国99%以上的城市、85%以上的县城镇和70%以上的建制镇已完成基准地价 更新工作，初步建立起了城镇建设用地价格体系，大多数市、县已将各类地价结 果向社会公布。 ③ 在全国25个省、自治区、直辖市部署开展了农用地分等定级估价工作，初 步建立起了农用地等、级、价体系。 (3)形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准。具体表现 在 ① 国家先后公布了《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》2个国 家标准，《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》3个 部颁行业标准。 ② 《城市地价动态监测技术规范》、《城镇土地定级估价制图技术规范》、《农 用地分等定级估价制图技术规范》也在积极制定及试用之中。 (4)建立了城市地价动态监测体系 2001年以来，在城市基准地价更新的基础上，建立了覆盖直辖市、计划 单列市、省会城市、以及长江三角洲、珠江三角洲、京津地区50个主要城市的， 以标准宗地的标定地价为监测对象的城市地价动态监测体系。 (5)造就了一支具有较高专业素质的土地估价队伍，形成了一个正在不断发展壮 大的土地估价行业。具体表现在： ① 通过国家考试认证，取得土地估价师资格的人员共有26793余人。