海韵明珠专业策划案.doc

海韵明珠 策划方案 目录序言市场篇一、?本案面临市场特征二、?消费者调查三、?本案及周围市场情况调查四、?价格调查产品篇一、?产品定位二、?产品优劣势分析三、?对产品提议四、?产品指标提议五、?销售篇?一、?总体销售策略二、?销售价格策略三、?付款方法策略四、?销售估计五、?销售造势六、?销售准备工作?广告篇一、?推广时机提议二、?推广总体策略三、?总体形象定位四、?包装关键五、?广告总体预算六、?媒体提议七、?立体化市场推广提议环境篇 市?场?篇 房地产业是一个风险和机会并存行业，专业开发商能从众多市场现象中分析找出消费者真正需求，并给予满足，从而抓住机会，取得成功。所以，市场是根本，是我们正确决议依据。?一、项目概况及策划建设目标1、位置和环境（1）项目位置：坐落于鲅鱼圈唯一商业关键区域，地理位置极佳。（2）交通：便利.通畅（3）环境：闹中取静、鹤立鸡群 教育： 2?.?楼盘定位：在鲅鱼圈商业关键区域建成一个环境幽静，规模和档次较高，园林绿化首屈一指高级次.高品质多层及小高层电梯组式住宅群。 功效定位：自住及投资 用户定位： 鲅鱼圈关键商业区域内当地及外地经商者 对老区有感情当地居民 含有投资需求用户 4.楼盘概况：（1）.主体建筑为多层及小高层电梯公寓。总建筑面积43000平方米，层数6-12层结构上采取框架剪刀墙结构。（2）.主打户型：面积 40 平方米（%），80平方米（%），100平方米（%）（3）绿化率 .?容积率.?建设密度 二、?市场机会点分析（一）?鲅鱼圈住宅市场背景分析20XX年4月6日，国家发改委批复“沈阳经济区”为国家新型工业化综合配套改革试验区。至此，“沈阳经济区”成为继上海浦东、天津滨海新区以后，国务院同意设置第八个国家综合配套改革试验区，鲅鱼圈成为两大国家级战略唯一叠加区域。另一项国家战略即国务院于20XX年7月1日正式批复《辽宁沿海经济带发展计划》，即“五点一线”发展战略。鲅鱼圈正在迎来双重发展机遇。之于“沈阳经济区”，鲅鱼圈是环渤海城市群唯一海洋门户，现在正在承载着沈阳经济区80%海运量，是沈阳经济组成关键组成部分。同时，作为“五点一线”关键步骤， 伴随鲅鱼圈正全方面扩容和升级，中国省内大量一线开发商纷纷涌入，鲅鱼圈房地产市场竞争空前猛烈：但经过观察我们发觉鲅鱼圈房地产开发存在着这么一个特点：首先是新区商品房总体开发量巨大，但因为配套设施等原因造成积压情况严重，即使销售也多为外地人作为长久投资为目标购置；其次是老区尤其是关键区域商品房有效供给相对不足，而伴随近两年房地产价格快速上涨，当地消费者买不到或买不起所需房子。在这种市场条件下，我们只有切实从市场需求出发，从消费者需求出发，找出市场机会点、空白点，进行差异化营销，才能在竞争中取胜。 3、差异化营销成为占领市场有效措施房地产营销之根本，就是要找出市场空白点、机会点，为项目树立鲜明风格特色，和其它项目形成区隔，从而降低竞争，占领市场。人无我有，而“我有”若为市场所需，“我”就占领了市场。所以，即使市场竞争如此猛烈，但仍有少数楼盘在消费者中引发了轰动，一面市就被一抢而空，甚至被炒高数倍价格发售。比如：“?万隆广场”等，万隆看准了关键商区市场上没有大型综合体及商业项目，同时在该区域又大量存在有这种需求消费者，市场出现了供需不平衡空白点，进而去开发满足这种需求项目，再配以各自不一样风格进行营销，最终赢得了市场。 2、?挖掘项目潜力，实现等值营销，将成为我们营销主体思绪我们和万隆处于同一区位、不一样档及用途，因为挖掘潜力程度不一样，其最终止果也会大不相同。万隆房子其本身地理位置价值并不比我们好多少，但因为开发商对其潜在商业价值进行了大力挖掘，使其最终实现了市场价值最大化，这说明，只有挖掘出项目标潜在价值并使其兑现营销才是成功营销。伴随越来越多开发商认识到等值营销关键性，未来，等值营销将成为房产营销总趋势。 3、?本案面临市场特征1、?总体量偏小，户型多，定位不明确400户总量，含有从40-180平方米超出10个以上户型，表面上是要满足用户多样化需求，但同时也造成了定位不正确，销售目标不明晰后果 3、?从已经销售房源看，多层40米小户型热销，60-120米中户型畅销，大户型缓销。4、购置群体阶层显著多层购置主体为周围企业商业主，当地原居民，现在购房主体为中高及工薪阶层。年纪多为实力通常中青年人，该阶层购置者关键特征是对小区品质要求不高。5、用户对总价及首付均敏感 单价说明了小区品质高低，总价（月还款）反应了真实用户经济实力，首付高低决定了用户是否能购置。在当今年轻人中，月供还得起但首付交不起大有些人在！ 7?竞争空前猛烈几乎每一个楼盘全部